Les propriétaires de condos doivent comprendre les finances de leur association condominiale et être en mesure d’interpréter notamment les dépenses, les rapports et le budget. Cela signifie qu’ils doivent comprendre ce que sont le budget annuel, les dépenses communes, les cotisations spéciales, les rétrofacturations et les privilèges.

Les propriétaires doivent s’attendre à recevoir les états financiers approuvés par le conseil d’administration avant les assemblées générales annuelles de leur association condominiale. Chaque année, les associations doivent établir des états financiers, les faire examiner par des auditeurs et les faire approuver par leur conseil d’administration. De nombreuses associations choisissent d’engager des comptables pour établir les états financiers. Les petites associations autogérées peuvent se charger elles‑mêmes d’une plus grande partie de ce processus.

Les associations établissent aussi des budgets annuels qu’elles doivent joindre à tout certificat d’information.

Les propriétaires doivent examiner ces informations et comprendre la situation financière de leur association condominiale.

En savoir plus sur les états financiers, les budgets et autres documents financiers, consultez le Guide des pratiques exemplaires de l’OOSC : finances.

Les frais de condo, aussi appelés frais de dépenses communes ou frais d’entretien, sont les frais payés par les propriétaires pour entretenir les parties communes du condo, comme le parc de stationnement couvert, les couloirs, le hall d’entrée, le centre de loisirs, les ascenseurs et bien d’autres choses encore. Les associations utilisent également ces paiements pour consolider le fonds de réserve.

Chaque partie privative se voit attribuer un pourcentage des dépenses communes en fonction de sa taille, de son emplacement de stationnement et de son local d’entreposage. Les quotes‑parts à payer sont initialement établies par le constructeur par le biais de la déclaration.

Les cotisations spéciales sont un paiement supplémentaire ou un prélèvement perçu par un conseil de condo auprès des propriétaires en cas d’insuffisance budgétaire imprévue.

Les frais de cotisation spéciale sont proportionnels au pourcentage des dépenses communes de chaque partie privative. Il est arrivé par le passé que des parties privatives de certaines associations condominiales se voient fixer une cotisation s’élevant à des milliers, voire à des dizaines de milliers de dollars. Les acheteurs et les propriétaires doivent comprendre les données financières de l’association condominiale afin de pouvoir bien évaluer le risque de toute cotisation à venir.

Outre la Loi sur les condos, la plupart des documents constitutifs des associations condominiales contiennent des dispositions obligeant les propriétaires à rembourser à l’association des sommes pour certains coûts, dommages ou pertes. Ces frais peuvent être facturés aux parties privatives en raison du comportement du propriétaire ou du locataire. Ces types de « rétrofacturations » se produisent lorsqu’une association condominiale a subi une perte en raison d’un acte ou d’une omission de la part d’un résident. La rétrofacturation de ces frais permet de s’assurer que les dépenses n’affectent pas d’autres propriétaires qui ne seraient pas en tort.

Les associations condominiales doivent souscrire une assurance de biens et une assurance responsabilité civile en cas de dommages causés aux parties privatives ou aux parties communes. Les risques communs assurables relatifs aux biens comprennent les fuites d’eau, les incendies, la fumée, les ruptures de canalisations, le vandalisme et la pluie, ou tout autre risque précisé dans les documents constitutifs. Les risques de responsabilité civile assurables comprennent tout préjudice pouvant résulter de l’utilisation du bien‑fonds ou d’une machine dans les locaux du condominium.

Les associations condominiales doivent également souscrire une assurance pour les administrateurs et les dirigeants, afin que les administrateurs agissant de bonne foi puissent éviter d’engager leur responsabilité personnelle dans l’exercice de leurs fonctions. Les administrateurs qui n’agissent pas de bonne foi ne sont pas couverts par cette assurance.

Les propriétaires de parties privatives doivent souscrire une police d’assurance distincte pour couvrir les dommages causés à leurs biens personnels et aux améliorations ou modifications apportées à leurs parties privatives. Cette police d’assurance doit également couvrir les dommages qu’ils pourraient causer à une autre partie privative à la suite d’un accident, d’une négligence ou tel que précisé dans la déclaration de l’association ou le règlement d’assurance.

Cette assurance doit également pouvoir couvrir les responsabilités en cas de blessure dans la partie privative. Remarque : lorsqu’ils souscrivent une police d’assurance, les propriétaires doivent s’informer et comprendre le règlement d’assurance et le règlement relatif à la partie privative normale de leur association condominiale, afin de s’assurer que leur assurance couvre ce qui n’est pas couvert par la police d’assurance de l’association.

Les locataires doivent souscrire une assurance pour leurs biens personnels et leurs responsabilités en complément de l’assurance du propriétaire.

Un privilège est une créance légale d’un créancier sur les biens d’une personne. S’il n’est pas pris en compte, le créancier peut être en mesure de saisir le bien de la personne qui lui doit de l’argent. Dans une communauté condominiale, un privilège peut concerner ce qui suit :

• les arriérés de frais de condo mensuels;
• lorsqu’un propriétaire n’effectue pas les travaux d’entretien et de réparation nécessaires, après en avoir été dûment averti;
• les franchises d’assurance dues en raison des dommages causés aux parties communes ou à une autre partie privative peuvent également entrer dans cette catégorie, en fonction des règlements administratifs ou de la déclaration.

Pour plus d’informations, consultez notre page sur les privilèges.