Les constructeurs peuvent tenter de vendre des parties privatives d’un nouveau condominium avant que la construction ne soit terminée et que l’immeuble ne soit enregistré. Ce type d’achat comporte ses propres risques. Les acheteurs doivent comprendre ce qui entre en ligne de compte dans cette décision.

Voici six documents importants fournis par les constructeurs que vous devriez examiner attentivement afin de vous protéger contre les risques :

La convention d’achat‑vente, aussi appelée « convention d’achat », contient des renseignements importants sur les droits et les obligations de l’acquéreur et du constructeur, sur la partie privative ainsi que sur le projet de construction du condominium. Il est préférable d’examiner ce document avec un professionnel du droit.

Ce document est inclus dans la convention d’achat et contient un aperçu des risques possibles liés à l’achat d’une partie privative dans un projet de condominium en préconstruction ainsi que d’autres renseignements tels que la date d’occupation prévue de votre partie privative et l’état d’avancement de la construction.

Le constructeur est tenu de vous fournir une version complète et signée de ce document, que vous devez également signer.

Ce document fait également partie de la convention d’achat et précise le moment où la partie privative des acquéreurs devrait être prête à être occupée. L’addenda à la convention d’achat d’une propriété condominiale (Condominium Home Addendum) prévaut sur la convention d’achat et toute autre pièce jointe en cas de désaccord ou de problème de cohérence concernant les informations contenues dans ces documents.

Ce document fournit des informations sur les garanties et protections qui accompagnent la partie privative que vous acquérez, notamment ce qui suit :

• inspection préréception;
• protection des dépôts;
• garantie pour retard d’occupation;
• directives sur le rendement de la construction;
• exclusions de la garantie;
• garantie des parties communes;
• prochaines étapes pour les acheteurs; et
• informations sur Tarion.

L’état de divulgation contient des informations sur la future association condominiale, notamment ce qui suit :

• Copie de la déclaration, des règlements administratifs et des règles existants ou proposés pour l’association condominiale
• Résumé des conventions à conclure par le constructeur avant l’assemblée destinée au transfert des pouvoirs, y compris les conventions pour les services de gestion de condominiums et les services tels que les réparations et l’aménagement paysager
• Copie de l’état budgétaire pour la première année suivant l’enregistrement de l’association condominiale

Il est préférable d’examiner ce document avec un professionnel du droit.

Votre convention d’achat ne vous lie pas juridiquement tant que vous n’avez pas reçu du constructeur l’état de divulgation et le Guide des acquéreurs de condos de l’Ontario. Le guide a été élaboré par l’Office des condos en collaboration avec le ministère des Services au public et aux entreprises et a été validé par le Ministre comme étant une ressource utile pour les acheteurs de logements en préconstruction ou de parties privatives dans un nouveau condominium.

En vertu de la Loi sur les condos, les acquéreurs ont un délai de réflexion de 10 jours durant lequel ils peuvent résoudre leur convention d’achat‑vente. Ce délai de 10 jours débute à la dernière des dates suivantes : la date où vous recevez votre convention d’achat‑vente, celle où vous recevez l’état de divulgation et celle où vous recevez le Guide des acquéreurs de condos de l’Ontario. Nous vous conseillons de lire bien soigneusement tous ces documents durant cette période de 10 jours.

Les projets de condominiums en préconstruction peuvent parfois être annulés même après qu’un acheteur a versé une somme à titre de dépôt pour sa partie privative. Les documents addenda à la convention d’achat d’une propriété condominiale (date d’occupation provisoire) et addenda à la convention d’achat d’une propriété condominiale (date d’occupation ferme) sont remis aux acheteurs de condos dans le cadre d’une convention d’achat‑vente.

Ces documents doivent préciser les conditions qui pourraient entraîner l’annulation du projet et la résiliation des conventions d’achat par le constructeur/vendeur.
Ces conditions peuvent comprendre notamment ce qui suit :

• Incapacité à vendre suffisamment de parties privatives
• Impossibilité d’obtenir le financement pour le projet
• Retards dans l’obtention des approbations requises pour la construction ou l’aménagement

La Loi a récemment été modifiée pour remplacer le taux mentionné précédemment par le taux officiel d’escompte, autrement dit le taux appliqué par les banques quand elles prêtent de l’argent à d’autres banques.

Ce nouveau taux d’intérêt s’appliquera uniquement si aucune partie privative du projet de condominium n’a été vendue avant le 1er janvier 2023.

Veuillez noter que même après le 1er janvier, le taux d’intérêt actuel de deux pour cent inférieur au taux officiel d’escompte s’applique toujours si :

• l’acheteur résout la convention d’achat dans les 10 jours suivant la réception de celle‑ci avec le Guide des acquéreurs de condos et l’état de divulgation;
• l’acheteur annule l’achat à la suite d’un changement important dans les renseignements contenus dans l’état de divulgation.

Veuillez consulter le site Web de la Banque du Canada pour connaître les taux d’intérêt les plus récents.

La date d’occupation est la date à laquelle vous pouvez emménager une fois la construction terminée. Cette date se trouve dans l’addenda à la convention d’achat d’une propriété condominiale (Condominium Home Addendum), un document qui fait partie de la convention d’achat et qui contient l’énoncé des dates critiques. L’énoncé des dates critiques doit être signé par l’acheteur et par le constructeur. L’énoncé des dates critiques indique la date à laquelle le constructeur prévoit d’achever la partie privative de condominium et les dates les plus tardives pour les reports autorisés. Les acheteurs devraient examiner ces dates attentivement.

Il peut arriver que la construction soit retardée et que les acheteurs ne soient pas en mesure d’occuper les lieux comme prévu dans la convention d’achat.

L’énoncé des dates critiques peut être utile à cet égard, car il indique plusieurs dates charnières :

1. Date d’occupation ferme : date à laquelle la partie privative de condominium sera terminée; cette date est convenue entre le constructeur et l’acheteur.
2. Date limite d’occupation : si le constructeur ne parvient pas à respecter la date d’occupation ferme, il doit fixer ce que l’on appelle une date limite d’occupation ou une date limite de conclusion.

Si le constructeur ne respecte pas la date d’occupation ferme, l’acheteur peut être en droit de bénéficier d’une garantie pour retard d’occupation de la part de Tarion. Si le constructeur ne respecte pas la date limite d’occupation, l’acheteur peut choisir d’annuler l’achat dans les 30 jours.

Pour de plus amples renseignements sur les dates d’occupation, consultez la page de Tarion.

Dans les projets de condominiums en préconstruction, l’occupation provisoire a lieu lorsque le constructeur laisse l’acheteur emménager dans la partie privative de condominium avant que la déclaration ait été enregistrée et que le titre puisse être transféré à l’acheteur. Pendant l’occupation provisoire, l’acheteur ne peut pas effectuer de paiements hypothécaires tant que l’association condominiale n’est pas enregistrée auprès du bureau d’enregistrement immobilier. Le constructeur informera les acheteurs de la date prévue pour l’occupation provisoire lorsque le condominium sera presque terminé. À la date prévue pour l’occupation provisoire, les acheteurs peuvent emménager dans leur partie privative, mais ils n’en sont pas encore propriétaires. Le droit de propriété sur la partie privative ne peut être transféré que lorsque l’association condominiale a été enregistrée au bureau d’enregistrement immobilier.

Pendant la période d’occupation provisoire, l’acheteur devra payer au constructeur des frais d’occupation provisoire, qu’il emménage ou non dans la partie privative.
Les frais d’occupation provisoire ne peuvent pas dépasser le total des montants suivants :

• l’intérêt (calculé sur une base mensuelle) sur le solde impayé du prix d’achat au taux d’intérêt prescrit;
• le montant estimatif mensuel des impôts municipaux s’appliquant à la partie privative;
• le montant prévu des frais de dépenses communes s’appliquant à la partie privative.