L’OOSC conclut avec succès son Assemblée annuelle de 2025

L’Office ontarien du secteur des condominiums (OOSC) a clôturé avec succès son assemblée générale annuelle 2025 la semaine dernière. Vous trouverez ci-dessous l’enregistrement et la FAQ!

 

 

L’assemblée s’est ouverte par une réunion publique au cours de laquelle l’équipe de direction de l’OOSC a présenté les points saillants du rapport annuel 2024-2025 et répondu aux questions de près de 800 participants.

 

Vous trouverez ci-dessous les réponses aux questions les plus fréquemment posées par les participants.

Vous ne trouvez pas votre question ici? N’hésitez pas à nous contacter afin que nous puissions vous répondre directement!    

 

Gouvernance et responsabilité du conseil d’administration

 

1. Les conseils d’administration peuvent-ils prendre des décisions concernant des contrats importants qui affectent la communauté sans consulter les propriétaires?

Les conseils d’administration sont habilités par la Loi sur les condos à prendre des décisions en matière d’approvisionnement, notamment en ce qui concerne le moment et la manière de s’approvisionner, ainsi que les personnes à qui les contrats seront attribués. Ces décisions doivent être prises en toute bonne foi et dans l’intérêt véritable de l’association. L’obligation légale d’aviser les propriétaires se décompose comme suit :

Aucun avis n’est généralement requis pour les modifications apportées aux parties communes qui :

• sont mineures, telles que celles dont le coût est inférieur à 1 000 $ ou à 1 pour cent des dépenses communes prévues au budget pour l’année, le montant le plus élevé étant retenu;
• sont nécessaires pour garantir la sécurité ou la sûreté.

Un avis est généralement requis pour les modifications apportées aux parties communes qui :

• sont plus importantes que celles décrites ci-dessus, mais dont le coût reste inférieur à 10 pour cent du budget annuel de l’association condominiale.

Un avis et un vote (avec 66^²/³ pour cent des parties privatives approuvant la modification) sont généralement requis pour les modifications importantes apportées aux parties communes qui :

• représentent plus de 10 pour cent du budget annuel ou sont jugées importantes par le conseil d’administration, quel que soit leur coût.

 

2. Que faire lorsque vous savez que le conseil d’administration ne respecte pas les règlements administratifs et les règles de l’association condominiale?

Les membres du conseil d’administration sont soumis aux documents constitutifs de l’association condominiale comme tous les autres membres de la communauté.  

La première étape pour répondre aux préoccupations consiste à discuter directement avec le responsable de la gestion ou le conseil d’administration de manière collaborative et constructive. Les propriétaires sont invités à clarifier s’il s’agit d’un véritable problème de conformité ou simplement d’un malentendu, et à envisager d’apporter leur soutien. Établir des relations avec les voisins et discuter des préoccupations communes peut empêcher les problèmes de s’aggraver.  

Le TASC offre une option rapide à un coût abordable pour aider les gens à régler les différends liés aux condominiums qui relèvent de sa compétence. La demande de convocation d’une assemblée ou le recours aux tribunaux sont des mesures plus conflictuelles, complexes et coûteuses, considérées comme des options de « dernier recours » qui peuvent nécessiter des conseils juridiques.

Avant tout, il faudrait toujours adopter comme première approche une communication ouverte et un esprit collaboratif.

 

3. Mandat des administrateurs : quelle limite?

La Loi sur les condos ne fixe pas de limite au nombre de mandats qu’un administrateur peut accomplir. Les administrateurs sont élus lors des assemblées des propriétaires et chaque mandat peut durer jusqu’à trois ans. Les administrateurs peuvent être réélus pour des mandats supplémentaires tant qu’ils continuent d’être élus par les propriétaires. Cependant, les règlements administratifs de votre condominium peuvent fixer des mandats plus courts ou limiter le nombre de mandats qu’une personne peut remplir.

Les communautés condominiales peuvent établir des limites relatives aux mandats dans leurs règlements administratifs. Cette mesure doit être mise en balance avec la capacité du conseil d’administration à recruter et à garder en poste en permanence de nouveaux administrateurs.

 

4. Pourquoi la Loi sur les condos permet-elle aux conseils d’administration de condominiums de ne pas reconnaître et de ne pas répondre aux préoccupations et aux questions légitimes des propriétaires?

Bien que la Loi sur les condos exige des conseils d’administration qu’ils agissent de bonne foi et dans l’intérêt véritable de leur association, elle ne les oblige pas à répondre aux préoccupations ou aux questions de chaque individu. Les conseils d’administration ne sont légalement tenus de répondre que dans des circonstances précises, par exemple lorsque les propriétaires présentent une demande de dossiers officielle ou une demande de convocation d’une assemblée des propriétaires.

Les associations condominiales doivent également tenir les propriétaires de condos informés de manière proactive en leur envoyant des certificats de renseignements dans les délais prescrits par la Loi. Les propriétaires peuvent également poser des questions et faire part de leurs commentaires lors des assemblées générales annuelles. Ces mesures contribuent à promouvoir la transparence et la responsabilité au sein de la communauté condominiale. 

Si vous avez une préoccupation, commencez par en parler directement au responsable de la gestion ou au conseil d’administration, de manière respectueuse et collaborative. Établir des relations positives avec les voisins et discuter des préoccupations communes peut également contribuer à éviter que les conflits ne s’aggravent.

Le TASC offre également une option rapide à un coût abordable pour aider les gens à régler les différends liés aux condominiums qui relèvent de sa compétence. La demande de convocation d’une assemblée ou le recours aux tribunaux sont des mesures plus conflictuelles, complexes et coûteuses, considérées comme des options de « dernier recours » qui peuvent nécessiter des conseils juridiques.

Avant tout, il faudrait toujours adopter comme première approche une communication ouverte et un esprit collaboratif.

 

5. L’OOSC peut-il ordonner à un conseil d’administration de condominium de mettre en place un comité d’audit?

L’OOSC ne peut pas exiger la création de comités pour les associations condominiales. Les besoins de chaque association dans ce domaine varient d’un endroit à l’autre de la province.

En vertu de l’article 68 de la Loi sur les condos, si un conseil d’administration compte plus de six administrateurs, il peut choisir de former un comité d’audit composé d’au moins trois administrateurs. Ce comité examine les états financiers et le rapport de l’auditeur avant qu’ils ne soient soumis à l’ensemble du conseil d’administration. La création d’un comité d’audit est facultative, c’est donc à chaque conseil d’administration d’en décider.

Le rôle de l’OOSC est de sensibiliser, de former et de conseiller en proposant des ressources telles que le Guide de l’OOSC sur les finances des condos, le Guide de l’OOSC sur la gouvernance des condos et une formation des administrateurs obligatoire afin d’aider les conseils d’administration à prendre des décisions éclairées.

 

6. Pourquoi n’y a-t-il pas d’élément déclenchant pour une enquête plus approfondie par l’OOSC en cas de nombre inhabituellement élevé de dossiers TASC dans un condominium?

L’OOSC n’a pas le pouvoir légal officiel d’enquêter sur les associations condominiales. Notre objectif est de fournir des informations et des formations afin de soutenir ces associations et de leur donner les moyens de respecter leurs obligations légales tout en développant des communautés harmonieuses. Nous contactons également parfois de manière proactive certaines associations condominiales afin de leur fournir des conseils sur la manière de respecter ces obligations.

Le TASC tient également compte des issues des dossiers précédents lorsqu’il attribue les dépens et les pénalités. Ainsi, dans certaines décisions antérieures, le TASC a ordonné aux membres de certains conseils d’administration de suivre de nouveau la formation obligatoire de l’OOSC pour les administrateurs.

 

7. Quels sont les critères d’éligibilité pour devenir membre d’un conseil d’administration si vous avez déjà occupé un tel poste pendant de nombreuses années auparavant?

Le fait d’avoir déjà occupé un tel poste n’empêche pas de se présenter à nouveau pour siéger au conseil d’administration. L’éligibilité est définie par la Loi sur les condos et les documents constitutifs de votre communauté condominiale. Les qualités requises de base sont les suivantes : un membre du conseil d’administration doit être âgé d’au moins 18 ans, ne pas avoir le statut de failli, ne pas être légalement incapable, et il doit divulguer tout conflit d’intérêts. Des associations condominiales peuvent adopter des règlements administratifs pour ajouter d’autres qualités requises, comme l’obligation pour les administrateurs d’être également propriétaires dans le condominium.

Les administrateurs doivent également suivre la formation obligatoire de l’OOSC dans les six mois suivant leur élection ou leur nomination, à moins qu’ils n’aient suivi cette formation au cours des sept dernières années. Le non-respect de cette obligation entraîne automatiquement leur inhabilité.  

Certaines associations condominiales peuvent choisir d’adopter des règlements administratifs qui limitent le nombre de mandats consécutifs qu’une personne peut accomplir.

 

8. Comment les conseils d’administration peuvent-ils être tenus responsables lorsqu’ils ne prévoient pas d’assemblée générale annuelle (AGA) et continuent de retarder celle-ci au-delà du délai de six mois requis?

La Loi sur les condos stipule que les conseils d’administration doivent tenir une AGA dans les six mois suivant la constitution de l’association condominiale, puis chaque année par la suite.

Commencez par vous adresser directement au responsable de la gestion ou au conseil d’administration de manière respectueuse et collaborative. Établir des relations positives avec les voisins et discuter des préoccupations communes peut également contribuer à éviter que les conflits ne s’aggravent.

Le TASC offre une option rapide à un coût abordable pour aider les gens à régler les différends liés aux condominiums qui relèvent de sa compétence. La demande de convocation d’une assemblée ou le recours aux tribunaux sont des mesures plus conflictuelles, complexes et coûteuses, considérées comme des options de « dernier recours » qui peuvent nécessiter des conseils juridiques.

Avant tout, il faudrait toujours adopter comme première approche une communication ouverte et un esprit collaboratif.

 

9. Comment traiter les fumeurs dans un condominium non-fumeurs?

Suivez les étapes décrites ici. Si le problème persiste, le conseil d’administration devrait consulter les ressources de l’OOSC pour comprendre ses responsabilités légales avant de prendre d’autres mesures. En dernier recours, le système de règlement des différends en ligne du Tribunal de l’autorité du secteur des condominiums (TASC) peut aider à résoudre les problèmes liés au tabagisme relevant de sa compétence.

 

Frais, finances et fonds de réserve

 

10. L’OOSC s’assurera-t-il que les conseils d’administration respectent la Loi sur les condos en matière de réalisation d’études précises du fonds de réserve?

Les études du fonds de réserve ne peuvent fournir qu’une estimation des coûts futurs. Le fonds de réserve est similaire aux économies réalisées par un propriétaire pour maintenir son logement en bon état. Les études du fonds de réserve doivent être réalisées par des professionnels qualifiés et doivent être effectuées au moins tous les trois ans. Les conseils d’administration doivent ensuite envoyer aux propriétaires un avis décrivant comment le fonds de réserve sera financé. L’OOSC aide les conseils d’administration à comprendre ces obligations légales en fournissant des guides et une formation obligatoire pour les administrateurs sur la planification du fonds de réserve.   

La Loi sur les condos habilite les conseils d’administration à prendre des décisions concernant le financement du fonds de réserve sans l’accord des propriétaires. Les propriétaires qui ne sont pas d’accord avec le plan de financement doivent faire part de leurs préoccupations à leur conseil d’administration dans un esprit collaboratif, par écrit ou lors des assemblées des propriétaires.   

Si aucune résolution ne peut être trouvée, les propriétaires peuvent envisager de soulever la question lors d’une assemblée demandée par les propriétaires ou de demander des conseils juridiques.

La demande de convocation d’une assemblée ou le recours aux tribunaux sont des mesures plus conflictuelles, complexes et coûteuses, considérées comme des options de « dernier recours ».  

Il peut être préférable de privilégier l’établissement de relations avec les voisins et la discussion des préoccupations communes pour éviter que les problèmes ne s’aggravent.

 

11. Devrait-il y avoir un seuil minimum pour les soldes du compte du fonds de réserve, au-delà duquel l’OOSC doit intervenir?

Il n’y a pas de seuil fixe en dollars. Les conseils d’administration doivent plutôt travailler avec des experts et suivre les recommandations formulées dans leurs études du fonds de réserve. Ces études aident les conseils d’administration à déterminer le montant qui devrait se trouver dans le fonds de réserve et la contribution que les propriétaires doivent verser pour maintenir un fonds solide.

 

12. Compte du fonds de réserve : le coût de l’étude du fonds de réserve peut-il être déduit du compte du fonds de réserve ou s’agit-il d’une dépense de fonctionnement?

Oui, c’est possible. En vertu du paragraphe 94(7) de la Loi sur les condos, le coût de réalisation d’une étude du fonds de réserve est considéré comme une dépense commune que le conseil d’administration est légalement autorisé à imputer au compte du fonds de réserve, s’il le souhaite. Cette flexibilité est intégrée dans la législation afin de garantir que les conseils d’administration puissent gérer efficacement leur planification financière. Pour plus d’informations sur les fonds de réserve, consultez le Guide de l’OOSC sur les fonds de réserve.

 

13. Quel est le montant de l’excédent nécessaire, en plus de la réserve?

Il n’y a pas de montant universel. Un excédent de fonctionnement de caractère raisonnable doit refléter la taille et les besoins de la communauté condominiale, en s’appuyant sur des conseils professionnels.

En vertu du paragraphe 84(2) de la Loi sur les condos, tout excédent doit être utilisé pour réduire les dépenses communes futures ou ajouté au fonds de réserve — il ne peut être versé aux propriétaires de condos ou aux créanciers hypothécaires. Il est essentiel de mettre en place un plan pour déterminer ce qu’il convient de faire avec l’excédent. Cela permet de maintenir la stabilité financière de l’association et favorise une bonne gestion financière.

 

14. Pourquoi les frais de condo deviennent-ils si élevés et comment peuvent-ils être réduits?

Les frais de condo reflètent les coûts réels liés au bon fonctionnement d’une association condominiale et peuvent être influencés par les coûts de fonctionnement, l’inflation, les primes d’assurance, les réparations prévues, les coûts des services d’utilité publique, etc.

Les conseils d’administration de condominiums peuvent contribuer à gérer les augmentations par le biais d’entretien préventif, d’appels d’offres concurrentiels, de la mise en œuvre de mesures d’efficacité énergétique, de la réalisation d’études régulières du fonds de réserve et d’une communication transparente avec les propriétaires. Des augmentations importantes des frais peuvent se produire si les budgets passés étaient insuffisants ou si les contributions au fonds de réserve ont été insuffisantes.

 

15. Les emprunts bancaires garantis par le bâtiment condominial doivent être autorisés par une majorité des deux tiers des détenteurs de parties privatives, et pas seulement par les administrateurs. Pourquoi cette règle n’est-elle pas appliquée?

Les associations condominiales peuvent emprunter des fonds lorsqu’elles ont besoin de réunir rapidement une somme importante, souvent pour des projets urgents ou imprévus tels que des réparations majeures, des dommages liés aux intempéries ou des projets de remplacement de grande envergure.

Pour ce faire, l’association doit adopter un règlement d’emprunt qui, comme tout règlement administratif de condominium, ne nécessite généralement pas une majorité des deux tiers pour être adopté. La plupart des règlements administratifs de condominiums, y compris les règlements d’emprunt, exigent que les propriétaires représentant la majorité des parties privatives de l’association votent en faveur.

 

16. Un administrateur nommé peut-il exiger une étude du fonds de réserve un an plus tôt sans motif valable?

Un administrateur ne peut exiger unilatéralement qu’une étude du fonds de réserve soit réalisée plus tôt. La Loi sur les condos exige que des études soient réalisées au moins tous les trois ans, mais les conseils d’administration peuvent décider d’en faire réaliser une plus tôt, à condition qu’ils en conviennent collectivement. Conformément au paragraphe 32(1) de la Loi sur les condos, la conduite des affaires de l’association par le conseil d’administration ne peut avoir lieu que lors d’une réunion du conseil où le quorum est atteint.

 

17. Quel est le coût moyen d’un fournisseur de services de gestion de condominiums?

Les frais de gestion varient considérablement en fonction de la taille du bâtiment et de l’étendue des services. Les conseils d’administration sont invités à obtenir plusieurs propositions de prix et à établir des contrats clairs. Pour plus d’informations sur la rémunération et le recrutement des fournisseurs de services de gestion de condominiums, consultez les pages 27-29 et l’annexe A du Guide de l’OOSC sur la supervision des gestionnaires de condos.

 

18. Pourquoi faut-il que 100 pour cent des propriétaires renoncent à faire réaliser l’audit financier dans les condominums de plus petite taille?

Le paragraphe 60(5) de la Loi sur les condos exige le consentement écrit unanime de tous les propriétaires pour renoncer à faire réaliser un audit uniquement pour les associations condominiales de moins de 25 parties privatives qui ont tenu une assemblée destinée au transfert des pouvoirs. Si même un seul propriétaire de condo ne donne pas son consentement écrit, l’audit doit avoir lieu. Cette exigence garantit que tous les propriétaires acceptent de renoncer à faire réaliser l’examen indépendant des finances de l’association condominiale.  

Les associations comptant plus de 25 parties privatives ne peuvent pas renoncer à faire réaliser un audit.

Pour en savoir plus, consultez notre Guide de l’OOSC sur les finances des condos.

 

Vie en condo

 

19. Est-il juste que les condominiums soient soumis aux mêmes taux d’impôt foncier que les maisons individuelles, étant donné que le coût des services municipaux pour les condominiums est moindre?

La politique en matière d’impôt foncier est définie par les municipalités et la province. Les propriétaires peuvent faire part de leurs préoccupations à leurs représentants locaux.

 

20. Systèmes de recharge des véhicules électriques : quels sont les risques en matière de sécurité et d’assurance?

Les risques varient selon les communautés condominiales et les types de systèmes de recharge. Nous vous recommandons de consulter un ingénieur, un électricien agréé par l’Office de la sécurité des installations électriques et un courtier d’assurance, afin de bien comprendre les risques qui s’appliquent à votre communauté. Notre guide sur les systèmes de recharge des véhicules électriques pourrait également vous être utile.

 

21. Est-il légal d’installer une caméra dans le hall d’entrée sans en informer les propriétaires de condos?

La Loi sur les condos n’exige pas de notification formelle si l’installation est jugée nécessaire pour assurer la sécurité des résidents. Cependant, l’OOSC recommande de fournir une notification dans tous les cas et que l’association condominiale indique clairement où les caméras seront installées, ainsi que la manière dont les enregistrements seront traités.

 

22. Quel soutien l’OOSC apporte-t-il en cas de conflits et d’intimidation entre les membres du conseil d’administration?

L’OOSC propose une formation pour les administrateurs, des guides, une équipe des services d’information, et le TASC pour certains différends. Dans les cas graves de harcèlement, il est possible d’envisager d’autres voies juridiques telles que la Cour supérieure de justice ou le Tribunal des droits de la personne.

Le TASC a récemment rendu une décision confirmant que les membres du conseil d’administration peuvent être sommés de cesser de harceler d’autres membres de la communauté. Toutefois, pour que le TASC puisse traiter un dossier relatif au harcèlement, il doit exister des dispositions anti-harcèlement dans les documents constitutifs de l’association condominiale, et le harcèlement ne doit pas être suffisamment grave pour entraîner un risque de blessure, de maladie ou de dommages matériels.

Nous encourageons les communautés à adopter des dispositions claires contre le harcèlement dans leurs documents constitutifs. Pour commencer, veuillez consulter notre exemple de règle anti-harcèlement.

 

23. Comment gérer un accumulateur compulsif?

La gestion du trouble d’accumulation compulsive dans une communauté condominiale nécessite d’agir avec sensibilité et collaboration, et d’avoir une planification réaliste. L’accumulation compulsive est un trouble mental reconnu qui est considéré comme un handicap en vertu du Code des droits de la personne de l’Ontario.

L’accumulation compulsive peut engendrer des conditions dangereuses telles que des risques pour la santé, des risques d’incendie, des infestations et des odeurs. Les associations condominiales étant responsables de la sécurité de tous les résidents, visiteurs et employés, il faut faire face à ces problèmes.  

Les associations condominiales devraient commencer par se concentrer sur les moyens d’aider la personne atteinte du trouble d’accumulation compulsive à obtenir du soutien et travailler avec elle pour mettre en place un plan réaliste et opportun. L’obligation d’accommoder la personne atteinte du trouble d’accumulation compulsive peut exiger que l’association modifie ses procédures d’application et ses délais dans la mesure où cela ne cause pas de préjudice injustifié.  

À mesure que l’application des mesures s’intensifie, il peut être nécessaire de déposer une requête auprès des tribunaux.

 

24. Comment un conseil d’administration peut-il travailler avec un gestionnaire de condos inefficace?

À titre de pratique exemplaire, un gestionnaire de condos qui accomplit ses tâches comme prévu devrait faire l’objet d’une évaluation de rendement au moins une fois tous les 12 mois. Des évaluations plus fréquentes peuvent être nécessaires pour les personnes dont le rendement n’est pas à la hauteur. Les évaluations doivent inclure des commentaires, formulés de manière constructive, ainsi que le suivi d’objectifs précis et mesurables. Les conseils d’administration doivent aborder les questions de rendement avec compréhension et essayer de créer les conditions permettant aux gestionnaires de s’épanouir et de donner le meilleur d’eux-mêmes.

Les conseils d’administration peuvent également élaborer un plan d’amélioration du rendement pour un gestionnaire dont le rendement ne s’améliore pas, ou solliciter le soutien du siège social du gestionnaire, s’il existe.

En fin de compte, les conseils d’administration peuvent décider de mettre fin à une relation qui ne fonctionne pas.

Vous trouverez plus d’informations sur le perfectionnement et l’amélioration du rendement dans la troisième partie de notre Guide de l’OOSC sur la supervision des gestionnaires de condos.  

 

25. À part démissionner, de quelle protection les gestionnaires disposent-ils contre les conseils d’administration maltraitants?

Les gestionnaires de condos et leur personnel ont droit à un environnement de travail sûr et exempt de harcèlement.

Il est important de consulter la déclaration, les règles ou les règlements administratifs de votre association condominiale afin de vérifier s’il existe des dispositions ou des obligations en matière de harcèlement. Tous les propriétaires de condos, les administrateurs, les résidents et les invités doivent se conformer aux documents constitutifs de leur association condominiale et à la Loi sur les condos.

La Loi sur la santé et la sécurité au travail stipule également que tous les travailleurs des associations condominiales sont protégés contre les risques pour la santé et la sécurité au travail et que les employeurs, y compris les associations condominiales, doivent se conformer aux exigences et aux normes de la loi. Les associations condominiales peuvent être amenées à enquêter sur les cas de harcèlement signalés à l’encontre de leur personnel, à traiter les problèmes de harcèlement au travail et à élaborer des politiques anti-harcèlement.

L’Office ontarien de réglementation de la gestion des condominiums (OORGC) a élaboré des ressources clés pour aider les gestionnaires de condominiums à faire face à des situations difficiles, notamment le harcèlement. L’OORGC fournit également des conseils, notamment pour documenter la situation, fixer des limites, signaler l’incident au conseil d’administration ou au fournisseur de services de gestion de condominiums, faire appel à un conseiller juridique, à un service tiers d’aide aux ressources humaines ou, si nécessaire, saisir les autorités.

 

26. Quel soutien l’OOSC apporte-t-il aux nouveaux administrateurs de condos qui se sentent dépassés par leurs responsabilités?

L’OOSC propose une formation pour les administrateurs gratuite et obligatoire destinée à les aider à comprendre leur rôle. En outre, nous mettons à la disposition des administrateurs des guides, des modèles et des ressources en ligne pour les aider à gérer leurs responsabilités. Notre service d’information est également disponible pendant les heures de bureau pour répondre à des questions précises. N’oubliez pas de vous abonner à notre bulletin d’information, de nous suivre sur les réseaux sociaux ou de nous contacter.

 

27. Pourquoi le TASC n’est-il pas habilité à traiter des dossiers plus graves, tels que l’inconduite du conseil d’administration ou la mauvaise gestion financière?L’élargissement de la compétence du TASC nécessiterait une modification des règlements de la Loi sur les condos. Le gouvernement de l’Ontario examine actuellement une proposition visant à élargir la compétence du TASC afin d’y inclure les problèmes liés aux assemblées des propriétaires. D’autres élargissements pourraient avoir lieu à l’avenir. Si vous souhaitez que la compétence du TASC soit élargie, n’hésitez pas à faire part de vos réflexions à votre député provincial ou au ministère des Services au public et aux entreprises et de l’Approvisionnement.