L’Office ontarien du secteur des condominiums a tenu son assemblée annuelle des membres de 2026 plus tôt cette semaine. Vous trouverez ci-dessous l’enregistrement et un résumé de la foire aux questions!
La réunion a débuté par un forum public au cours duquel l’équipe de direction de l’OOSC a présenté les faits saillants du Rapport annuel 2025-2026 et répondu aux questions de plus de 600 participants.
Vous trouverez ci-dessous les réponses aux questions les plus fréquemment posées par les participants.
Vous ne trouvez pas votre question ici? N’hésitez pas à nous contacter afin que nous puissions vous répondre directement!
1. Quels pouvoirs l’OOSC et le Tribunal de l’autorité du secteur des condominiums ont-ils pour assurer le respect des exigences et obliger les conseils d’administration et les administrateurs de condominiums à rendre des comptes?
L’OOSC n’a pas le pouvoir légal officiel d’enquêter sur la conduite ou les décisions de sociétés condominiales individuelles. Les personnes qui souhaitent que le mandat de l’OOSC ou la compétence du TASC soient modifiés devraient communiquer avec le ministère des Services au public et aux entreprises et de l’Approvisionnement. Faites part de vos commentaires directement dans le cadre de la consultation en cours sur les modifications proposées à la Loi sur les condominiums, ouverte jusqu’au 30 septembre.
L’OOSC s’efforce principalement de fournir de l’information, de la formation et des ressources afin d’aider les communautés condominiales à comprendre et à respecter leurs obligations légales, tout en favorisant des communautés harmonieuses. Dans certaines circonstances, nous pouvons également communiquer de façon proactive avec une société condominiale et lui fournir des conseils directs sur ces obligations.
Nos pratiques actuelles en matière de protection des consommateurs et de conformité contribuent à garantir que les renseignements importants déposés par les sociétés condominiales sont exacts, à jour et accessibles au public. Nous surveillons ces renseignements afin de confirmer ce qui suit :
- Les administrateurs ont suivi leur formation obligatoire.
- Les conseils d’administration comptent suffisamment d’administrateurs qualifiés pour maintenir le quorum et agir au nom de la société.
- Les sociétés condominiales déclarent les renseignements concernant leurs gestionnaires et fournisseurs de services de gestion de condominiums.
L’OOSC offre également des ressources guidées de règlement des différends pour aider les communautés à résoudre des problèmes courants. Si ces démarches ne permettent pas de régler le problème, un propriétaire ou une société condominiale peut être en mesure de déposer une requête auprès du Tribunal de l’autorité du secteur des condominiums.
Le TASC est le premier tribunal entièrement en ligne de l’Ontario. Il utilise une approche de règlement des différends en trois étapes et peut rendre des ordonnances exécutoires à l’étape finale. À compter du 1er juillet 2027, le Tribunal entendra certains différends visant à déterminer si les assemblées de propriétaires requises ont eu lieu, si un avis adéquat a été fourni et si les propriétaires devraient être remboursés des frais engagés lorsque leur société ne tient pas une assemblée demandée par voie de requête. Il n’entendra pas les différends concernant les votes, les procurations, les bulletins de vote ou les événements survenus pendant une assemblée. Renseignez-vous sur la compétence du Tribunal.
2. Que peuvent faire les propriétaires lorsqu’un gestionnaire immobilier ne répond pas, manque de compétence, est surchargé ou se trouve en situation de conflit d’intérêts?
Les propriétaires devraient faire part de leurs préoccupations concernant le rendement du gestionnaire au conseil d’administration, car celui-ci peut ne pas être au courant du problème. Le conseil est responsable de superviser le gestionnaire et de régler les problèmes liés à son rendement.
Les propriétaires peuvent également demander l’entente de gestion conclue entre la société et son fournisseur. Ce dossier peut les aider à comprendre les responsabilités du gestionnaire et à déterminer s’il s’en acquitte. Les propriétaires devraient utiliser le formulaire obligatoire de demande de dossiers lorsqu’ils présentent une demande officielle.
Les préoccupations concernant les conflits d’intérêts, la fraude ou un possible détournement de fonds devraient également être portées à l’attention du conseil afin qu’il puisse examiner la situation et prendre les mesures appropriées.
L’Office ontarien de réglementation de la gestion des condominiums réglemente les gestionnaires et les fournisseurs de services de gestion de condominiums et leur délivre des permis. Elle peut être en mesure d’examiner une plainte concernant la conduite d’un gestionnaire ou son respect de ses obligations professionnelles. Vérifiez si l’OORGC peut examiner votre plainte.
3. Comment les propriétaires peuvent-ils contester des décisions injustes du conseil, des règles déraisonnables, des rétrofacturations ou le non-respect de la déclaration, des règlements administratifs et des politiques du condominium?
La démarche appropriée dépend de la nature du problème.
Le Tribunal de l’autorité du secteur des condominiums peut être en mesure d’accepter des différends concernant :
- Les dossiers du condominium.
- Le bruit, les vibrations, la fumée, les vapeurs, la lumière ou les odeurs.
- Les dispositions des documents constitutifs concernant les animaux de compagnie, les véhicules, le stationnement ou l’entreposage.
- Les rétrofacturations directement liées à une question relevant de la compétence du Tribunal.
- Le respect d’une entente de règlement antérieure conclue devant le Tribunal.
Par exemple, un propriétaire peut être en mesure de déposer un dossier s’il estime qu’une règle concernant le stationnement est déraisonnable, s’il reçoit une rétrofacturation injustifiée en vertu de cette règle ou si une personne ne respecte pas cette règle.
Les propriétaires peuvent également demander par voie de requête la tenue d’une assemblée des propriétaires afin de discuter de leurs préoccupations avec le conseil ou de demander l’abrogation ou la modification d’une règle existante jugée déraisonnable. Lorsqu’un projet de règle est distribué, les propriétaires peuvent demander la tenue d’une assemblée dans le délai prescrit et voter pour déterminer si la règle devrait entrer en vigueur.
Puisque la plupart des décisions concernant un condominium sont prises par le conseil, les propriétaires peuvent se prononcer sur l’orientation de la société en restant informés, en assistant aux assemblées, en votant aux élections des administrateurs et, au besoin, en utilisant le processus permettant de destituer un administrateur avant la fin de son mandat.
4. Comment les sociétés condominiales peuvent-elles financer, investir et utiliser adéquatement leurs fonds de réserve tout en tenant les propriétaires informés des projets et dépenses importants?
Les conseils devraient s’appuyer sur l’avis d’experts lorsqu’ils financent, investissent et utilisent les fonds de réserve. La tenue de dossiers bien organisés, la compréhension des documents constitutifs et la surveillance des besoins de réparation à long terme de la société peuvent aider le conseil à prévoir les risques et à choisir une stratégie de financement appropriée.
Après chaque étude du fonds de réserve, les propriétaires reçoivent un résumé de l’étude ainsi que le plan de financement futur. Cet avis explique comment le conseil entend financer le fonds de réserve et précise toute différence entre le plan du conseil et les recommandations du fournisseur de l’étude.
Les propriétaires reçoivent également des mises à jour sur le fonds de réserve deux fois par année dans les certificats de renseignements périodiques de la société. Le Guide sur les fonds de réserve des condominiums de l’OOSC présente des conseils supplémentaires, notamment neuf pratiques exemplaires relatives aux fonds de réserve à partir de la page 18.
5. Que peuvent faire les propriétaires et les conseils pour gérer l’augmentation des charges de condominium, des dépenses de fonctionnement, des cotisations spéciales et des autres pressions financières?
Les charges de condominium correspondent aux coûts réels nécessaires au bon fonctionnement d’une société. Elles peuvent être influencées par les coûts de fonctionnement, l’inflation, les primes d’assurance, les réparations prévues, les coûts des services publics et d’autres facteurs.
Les conseils peuvent contribuer à gérer les pressions financières en prenant les mesures suivantes :
- Planifier et budgétiser les besoins à long terme.
- Effectuer des travaux d’entretien préventif.
- Obtenir des soumissions concurrentielles pour les contrats importants.
- Envisager des améliorations appropriées en matière d’efficacité énergétique.
- Réaliser les études du fonds de réserve exigées.
- Maintenir des cotisations adéquates au fonds de réserve.
- Communiquer ouvertement avec les propriétaires au sujet des risques financiers et des dépenses prévues.
Des augmentations importantes des charges ou des cotisations spéciales peuvent devenir nécessaires lorsque les budgets antérieurs étaient insuffisants, que les cotisations au fonds de réserve étaient inadéquates ou que des réparations imprévues surviennent.
Les propriétaires peuvent favoriser une surveillance efficace en examinant les certificats de renseignements périodiques, les budgets annuels et les états financiers. Ils devraient également assister aux assemblées des propriétaires, poser des questions éclairées et répondre lorsqu’une approbation des propriétaires est requise.
6. Comment rendre les élections et les assemblées générales annuelles des condominiums plus équitables, transparentes et accessibles, particulièrement lorsqu’elles se déroulent virtuellement?
Les sociétés condominiales devraient communiquer clairement et rapidement les renseignements concernant les assemblées et les votes. Les avis devraient contenir tous les renseignements requis, notamment la date, l’heure, le format et l’ordre du jour de l’assemblée ainsi que, s’il y a lieu, les renseignements sur les candidats aux postes d’administrateurs.
Que l’assemblée se déroule en personne, virtuellement ou sous forme hybride, les propriétaires doivent avoir une possibilité raisonnable d’y participer, de voter et d’être comptabilisés aux fins du quorum. Le processus de vote devrait être équitable, responsable et sécuritaire, tout en protégeant la confidentialité des votes individuels.
Voici certains facteurs que les conseils de condominium devraient prendre en considération lorsqu’ils choisissent un système de vote électronique :
- Facilité d’utilisation : les propriétaires devraient pouvoir naviguer facilement dans le système.
- Confidentialité et protection de la vie privée : les votes exprimés à l’avance devraient demeurer confidentiels jusqu’à leur dépouillement lors de l’assemblée.
- Responsabilité : les propriétaires doivent comprendre le fonctionnement du système de vote et avoir confiance en sa capacité à comptabiliser fidèlement les votes.
- Conservation des renseignements requis : la plateforme doit pouvoir consigner et conserver les renseignements exigés par la Loi sur les condominiums.
Les propriétaires qui ont des préoccupations au sujet d’un processus de vote peuvent demander une copie des votes consignés au moyen du formulaire de demande de dossiers.
Les mêmes exigences légales relatives aux assemblées et aux votes s’appliquent, que l’assemblée se déroule en personne, par voie électronique ou sous forme hybride. Consultez les conseils de l’OOSC sur le vote ainsi que le Guide sur les assemblées des propriétaires.
À compter du 1er juillet 2027, le Tribunal entendra certains différends visant à déterminer si les assemblées de propriétaires requises ont eu lieu, si un avis adéquat a été fourni et si les propriétaires devraient être remboursés des frais engagés lorsque leur société ne tient pas une assemblée demandée par voie de requête. Il n’entendra pas les différends concernant les votes, les procurations, les bulletins de vote ou les événements survenus pendant une assemblée.
7. Quels dossiers et renseignements financiers les sociétés condominiales doivent-elles fournir et quels recours s’offrent aux propriétaires lorsque des renseignements leur sont refusés ou que les frais d’accès sont déraisonnables?
Les sociétés condominiales fournissent de façon proactive certains dossiers aux propriétaires, notamment les certificats de renseignements périodiques, le budget annuel et le plan actuel de financement futur du fonds de réserve.
Les propriétaires ont également le droit de demander l’accès à la plupart des autres dossiers, notamment :
- Les documents constitutifs.
- Les procès-verbaux des réunions du conseil et des assemblées des propriétaires.
- Les contrats en vigueur.
- Les budgets et états financiers actuels.
- Les récents rapports du vérificateur.
- L’étude actuelle du fonds de réserve et le plan de financement futur.
- Certains dossiers concernant les votes et les conflits d’intérêts.
Certains dossiers sont conservés indéfiniment, d’autres pendant au moins sept ans et d’autres encore pendant des périodes plus courtes. L’accès à certains dossiers peut être restreint, notamment ceux qui contiennent des renseignements personnels sur les propriétaires d’unités ou les employés de la société, les dossiers liés à des litiges et les enquêtes d’assurance.
Les propriétaires devraient présenter le formulaire obligatoire de demande de dossiers afin d’entamer le processus officiel et de déclencher les délais applicables. Les copies électroniques des dossiers essentiels sont fournies gratuitement. Des frais raisonnables peuvent s’appliquer aux copies papier et aux dossiers non essentiels.
Si une société ne répond pas, refuse l’accès ou exige des frais déraisonnables, le propriétaire peut être en mesure de déposer un dossier relatif aux dossiers auprès du Tribunal. Apprenez-en davantage sur la demande de dossiers d’un condominium.
8. Qui est responsable lorsque des problèmes de réparation, d’entretien ou de sécurité, comme la moisissure ou les dégâts d’eau, ne sont pas réglés rapidement?
La responsabilité dépend de la nature et de l’emplacement du problème ainsi que des dispositions des documents constitutifs du condominium. Les sociétés condominiales sont généralement responsables de réparer les dommages causés aux parties communes et aux éléments standards des unités. Les propriétaires sont responsables de réparer les dommages causés aux éléments décoratifs ou non standards de leur unité. Les documents constitutifs de la société définissent ce qui constitue une unité standard et peuvent modifier ces responsabilités habituelles.
Les propriétaires sont responsables de payer la franchise de la société ou le coût des réparations, selon le montant le moins élevé, lorsqu’eux-mêmes ou leurs invités causent des dommages à l’unité. Les sociétés condominiales peuvent réparer des dommages non réglés ou effectuer des travaux d’entretien dont un propriétaire était responsable aux termes de la déclaration, puis recouvrer les coûts raisonnables si celui-ci ne prend pas les mesures nécessaires dans un délai raisonnable. Apprenez-en davantage sur l’assurance des propriétaires de condominiums.
9. Comment les sociétés condominiales devraient-elles concilier l’application des règles avec les droits de la personne ainsi que les exigences relatives à l’accessibilité, à la protection de la vie privée et aux mesures d’adaptation raisonnables?
Les sociétés condominiales devraient appliquer leurs documents constitutifs de façon cohérente, raisonnable et de bonne foi. L’application des règles doit également respecter le Code des droits de la personne de l’Ontario.
Toutes les demandes de mesures d’adaptation devraient être prises au sérieux, et les conseils devraient favoriser un processus respectueux. Cela peut nécessiter la modification d’une règle, d’une méthode d’application ou d’un échéancier jusqu’au point de préjudice injustifié.
La société devrait :
- Demander uniquement les renseignements raisonnablement nécessaires pour comprendre les restrictions ou les besoins de la personne résidente.
- Protéger la vie privée de la personne résidente et communiquer les renseignements uniquement aux personnes participant au processus d’adaptation.
- Envisager d’autres solutions ainsi que leurs répercussions sur les autres personnes résidentes.
- Consigner les options envisagées et les motifs de sa décision.
- Répondre rapidement aux demandes et mettre en œuvre sans délai les mesures d’adaptation approuvées.
Les administrateurs devraient d’abord consulter un conseiller juridique lorsque la demande soulève des considérations juridiques, médicales, d’accessibilité ou de sécurité complexes. Un avis juridique peut aider le conseil à concilier ses obligations d’application avec ses responsabilités prévues par le Code des droits de la personne et à respecter la norme de diligence requise.