Les documents constitutifs et la Loi sur les condominiums définissent ce que les propriétaires et les résidents de condominiums ainsi que les associations condominiales sont autorisés à faire. La Loi et les documents ne peuvent pas se contredire, mais si c’est le cas, c’est la Loi qui prévaut, suivie de la déclaration, des règlements administratifs puis des règles.

Vivre dans un condo, c’est faire partie d’une communauté où chacun a un intérêt collectif dans le bien-être de l’association condominiale. Les documents constitutifs sont essentiels pour établir le cadre définissant la façon dont l’association condominiale doit gérer ses affaires et parvenir à cette harmonie.

1. Loi sur les condos

La Loi sur les condos régit la vie dans les associations condominiales, y compris la façon dont elles sont constituées, achetées et gérées.

2. Déclaration

La déclaration est l’un des deux documents juridiques qui constituent une association condominiale. La déclaration est préparée par le déclarant et déposée au bureau d’enregistrement immobilier avec la description. En règle générale, la déclaration ne peut être modifiée que de deux façons : avec l’accord écrit de 80 à 90 pour cent des propriétaires de parties privatives, selon le type de modification, ou par ordonnance d’un tribunal.

3. Règlements administratifs

Les règlements administratifs précisent le mode de fonctionnement de l’association condominiale. Ils fixent notamment le nombre d’administrateurs siégeant au conseil, au-delà du minimum requis par la Loi sur les condos, le quorum, les procédures de réunion du conseil et bien d’autres choses encore. Les règlements administratifs peuvent couvrir un large éventail de sujets, mais ils se concentrent principalement sur la gouvernance de la propriété et sur la manière dont le conseil s’acquittera de ses tâches. Les règlements administratifs doivent être raisonnables et compatibles avec la Loi sur les condos et la déclaration de l’association condominiale. Les règlements administratifs peuvent être considérés comme le guide administratif et, comme la déclaration, doivent être enregistrés au bureau d’enregistrement immobilier.

4. Règles

Les règles définissent la manière dont les parties privatives et les parties communes peuvent être utilisées et elles établissent les normes de comportement pour la communauté. Les règles doivent être raisonnables. Elles favorisent la jouissance des parties privatives et des parties communes en toute sécurité et de façon ininterrompue et elles stipulent ce que les personnes peuvent et ne peuvent pas faire dans la propriété condominiale.

Les règles peuvent notamment interdire le bruit excessif, réglementer l’utilisation des commodités et limiter le tabagisme. Contrairement à la déclaration et aux règlements administratifs, les règles ne doivent pas être enregistrées au bureau d’enregistrement immobilier pour entrer en vigueur.

5. Politiques 

Les politiques ne sont pas des documents constitutifs ; elles sont destinées à compléter ces derniers. Les politiques peuvent être élaborées, adoptées et modifiées par l’association condominiale sans l’approbation des propriétaires, sauf indication contraire dans les documents constitutifs ou la politique. Elles décrivent généralement des aspects tels que les réservations de salles et les tarifs s’y appliquant, ou les heures d’utilisation des commodités. Les propriétaires doivent être informés de tout changement touchant les politiques. Les politiques ne peuvent pas imposer de limitations ou de restrictions au-delà de ce que prévoient la déclaration, les règlements administratifs et les règles de l’association condominiale.

Tous les membres des communautés condominiales doivent se conformer à la Loi sur les condos et aux documents constitutifs.

Les conseils d’administration peuvent suivre les étapes suivantes pour résoudre les problèmes éventuels :

1. Aviser les résidents qui ne respectent pas la Loi sur les condos et les documents constitutifs pour les sensibiliser au problème.
2. Assurer le suivi nécessaire, y compris en leur envoyant une lettre.
3. Si nécessaire, envoyer une lettre du conseiller juridique.
4. Déposer une requête auprès du Tribunal de l’autorité des condos si la question relève de la compétence du TASC.
5. Faire une demande de médiation ou d’arbitrage ou bien présenter une requête à la Cour supérieure de justice si la question ne relève pas de la compétence du TASC.

Pour plus d’informations sur les types de différends les plus courants touchant les condos, consultez la rubrique résolution des problèmes communs.