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GUIDE

Guide to Electric Vehicles Charging Systems

As more people start using Electric Vehicles, EV Charging systems become an important part of condo living. In 2018, the province established new approval processes for installing Electric Vehicle Charging Systems in condo buildings that owners and corporations can follow.

The Condominium Authority of Ontario has prepared a step-by-step guide for owners and boards on how to install Electric Vehicle Charging Stations, in addition to templates to assist owners in applying for and boards in responding to EVCS installations.

See also:

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Introduction

This section of the guide provides an introductory overview of the installation process of Electric Vehicle Chargers in a condominium. It also provides information on:

  • Approval Process
  • Related Rules
  • Key Considerations

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Installation initiated by the corporation

Condo corporations may require a vote by the owners if they want to install electric vehicle charging systems in their building.

1. No vote required by owners

Corporations don’t need a vote if the estimated cost of the installation is less than 10% of the annual budgeted common expenses or they believe that owners will not regard the installation of the EVCS as negatively impacting the use and enjoyment of units, common elements, or assets of the corporation.

The corporation must send a notice to the owners at least 60 days before the installation begins. This notice to owners must contain the following:

  1. A description of the proposed installation
  2. Estimated costs of the EVCS installation and a description of how the corporation will pay for the costs
  3. A statement indicating that the board believes that the owners would not consider the installation of the EVCS to constitute a significant reduction or elimination of the use or enjoyment of units, or of common elements, or assets of the corporation
  4. Any other information that the by-laws of the corporation require

Please note: If the corporation will be doing the installation, all associated costs associated are considered common expenses of the corporation. Accordingly, all owners are responsible for paying for this through condo fees, as per the condo corporation’s declaration.

Ontario Regulation 48/01 under the Condo Act applies to EVCS.

2. Possible vote by owners

A vote by owners is required if the estimated cost of the installation is more than 10 per cent of the annual budgeted common expenses or if the board thinks that the owners might consider the installation of the EVCS to significantly impact their enjoyment of the units, common elements, or assets of the corporation.

In these scenarios, the corporation must send a notice to the owners notifying them of the plan to install an EVCS with:

  1. A description of the proposed installation
  2. Estimated cost of the EVCS installation and a description of how the corporation will pay for the costs
  3. A statement that the board believes that the owners would regard the installation of the EVCS as causing a material reduction or elimination of the use or enjoyment of the units that they own or the common elements
  4. A statement that the owners have a right to requisition a meeting within 60 days of receiving the notice
  5. A copy of section 46 of the Act and section 24.2 of Ontario Regulation 48/01
  6. Any other information that the by-laws of the corporation require.

Once the notice has been sent, the corporation can only proceed with the installation of the EVCS if:

  • The owners have not requisitioned a meeting within 60 days of receiving the notice
  • A meeting was requisitioned and held, but quorum was not met
  • A meeting was requisitioned, held, quorum was met and the owners did not vote against the installation of the EVCS
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Installation initiated by condo owner

Any owner who wants to install an EVCS must follow these steps:

Step 1: Written application

The owner must submit an application to the corporation that:

  • Identifies the owner and the owner’s address for service
  • Is signed by the owner
  • Includes drawings, specifications and information relating to the proposed installation.

The corporation has an obligation to respond in writing and to assist the owner in meeting the above requirements.

Step 2: Decision

The corporation will have 60 days to respond once the application has been submitted. This timeline can be extended if the owner and the corporation agree to it.

The corporation can only reject the request for installation if, based on the opinion or report of a qualified professional:

  • The installation would be in violation of the Condo Act, or any other legislation
  • The installation would adversely affect the structural integrity of the property
  • The installation poses a health and safety risk to the property and its occupants.

Condo corporations are required to provide a copy of the report or opinion of the qualified professional to the owner if they reject the application.

If none of these reasons apply, the condo corporation must accept the application or propose an alternative installation plan that does not result in unreasonable costs to the owner.

Step 3: Agreement

The owner and the corporation have 90 days to enter into a written agreement after the corporation has accepted the application. The agreement must outline who is responsible for the any costs related to the installation.

The owner is generally responsible for all installation-related costs if they submit an application unless stated otherwise in the written agreement.

Once the condo corporation and the owner have a written agreement, the condo corporation must register the agreement on the title of the owner’s unit. The agreement will not take effect until this happens.

Ontario Regulation 48/01 under the Condo Act applies to EVCS.

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Disputes

Any disagreement between an owner and the condo corporation must be submitted to private mediation and arbitration within six months. If the dispute is not raised within six months, the owner’s application is considered to have been abandoned.

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Guide

Guide sur les systèmes de recharge des véhicules électriques

De plus en plus de personnes commencent à utiliser des véhicules électriques. Par conséquent, les systèmes de recharge des véhicules électriques deviennent une partie importante de la vie en condominium. En 2018, la province a adopté de nouveaux processus d’approbation, destinés aux propriétaires et aux associations condominiales, concernant l’installation d’un système de recharge des véhicules électriques dans les condominiums.

L’OOSC a rédigé un guide pratique comprenant des instructions que les propriétaires de condominiums et les conseils d’administration peuvent suivre pour installer un système de recharge des véhicules électriques (SRVE), qui exige une modification des parties communes de l’association condominiale.

Voir aussi

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1

Introduction

Cette partie du guide donne un aperçu du processus relatif à l’installation d’un système de recharge des véhicules électriques dans un condominium. Elle fournit également les renseignements suivants :

  • processus d’approbation;
  • règles connexes; et
  • principales considérations.

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Installation effectuée par l’association

Les associations condominiales peuvent exiger un vote de la part des propriétaires s’ils souhaitent installer des systèmes de recharge de véhicules électriques dans leur immeuble.

 

1. Aucun vote des propriétaires

L’association peut décider d’installer un SRVE sans la tenue d’un vote si l’éventuel coût estimatif pour l’association ne dépasse pas 10 % des dépenses communes annuelles inscrites au budget pour l’exercice financier en cours ou si, de l’avis raisonnable du conseil, les propriétaires ne considéreraient pas l’installation proposée comme causant une réduction importante ou l’élimination de l’usage ou de la jouissance de leur partie privative ou des parties communes ou des biens éventuels de l’association.

L’association doit envoyer un avis aux propriétaires au moins 60 jours avant le début de l’installation. L’avis doit comprendre ce qui suit :

  1. Une description de l’installation proposée

  2. Une déclaration du coût estimatif pour l’association de la réalisation de l’installation proposée ainsi que la méthode envisagée par celle‑ci pour le payer

  3. Une déclaration selon laquelle, de l’avis raisonnable du conseil, les propriétaires
    ne considéreraient pas l’installation proposée comme causant une réduction importante ou l’élimination de l’usage ou de la jouissance de leur partie privative ou des parties communes ou des biens éventuels de l’association

  4. Tous les autres renseignements à l’égard de l’installation proposée dont l’inclusion dans l’avis est exigée par un règlement administratif de l’association

Remarque : si l’association décide d’installer un SRVE, tous les coûts associés à l’installation sont ajoutés aux dépenses communes de l’association. Par conséquent, il incombe à tous les propriétaires de payer ces frais par l’intermédiaire des frais de copropriété, conformément à la déclaration de l’association condominiale.

 

2. Vote potentiel des propriétaires

La tenue d’un vote est nécessaire si le coût estimatif de l’installation dépasse les 10 % des dépenses communes annuelles inscrites au budget ou si, de l’avis raisonnable du conseil, les propriétaires considéreraient l’installation proposée comme causant une réduction importante ou l’élimination de l’usage ou de la jouissance de leur partie privative ou des parties communes ou des biens éventuels de l’association.

Dans ces cas, l’association est tenue d’envoyer aux propriétaires un avis qui leur signale le projet d’installation d’un SRVE, qui comprend ce qui suit :

  1. Une description de l’installation proposée

  2. Une déclaration du coût estimatif pour l’association de la réalisation de l’installation proposée ainsi que la méthode envisagée par celle‑ci pour le payer

  3. Une déclaration selon laquelle, de l’avis raisonnable du conseil, les propriétaires considéreraient l’installation proposée comme causant une réduction importante ou l’élimination de l’usage ou de la jouissance de leur partie privative ou des parties communes ou des biens éventuels de l’association

  4. Une déclaration qui précise que les propriétaires ont le droit dans les 60 jours qui suivent sa réception, de demander la convocation d’une assemblée des propriétaires

  5. Une copie du texte de l’article 46 de la Loi sur les condos et celui de l’article 24.2 du Règlement de l’Ontario 48/01

  6. Tout autre renseignement exigé par les règlements administratifs de l’association

Suivant l’envoi de l’avis aux propriétaires, l’association peut procéder à l’installation du SRVE si les propriétaires :

  • n’ont pas demandé la convocation d’une assemblée dans les 60 jours suivant la réception de l’avis;
  • ont demandé la convocation d’une assemblée, mais le quorum n’a pas été atteint; ou
  • ont demandé la convocation d’une assemblée, un quorum a été atteint et les propriétaires n’ont pas voté à l’assemblée contre l’installation proposée.

Le Règlement de l’Ontario 48/01 pris en application de la Loi de 1998 sur les condominiums s’applique aux SRVE.

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Installation effectuée par le propriétaire

Tout propriétaire qui souhaite installer un SRVE doit suivre les étapes suivantes :

 

Étape 1 : Créer la demande d’installation

Le propriétaire doit présenter une demande à l’association condominiale qui :

  • mentionne le propriétaire et indique son adresse de signification pour la demande;
  • est signée par le propriétaire; et
  • comprend les dessins, les devis descriptifs et les renseignements relatifs à l’installation proposée.

Il incombe à l’association de répondre par écrit et d’aider le propriétaire à satisfaire aux exigences susmentionnées.

 

Étape 2 : Réponse du conseil d’administration

L’association dispose d’un délai de 60 jours pour répondre à la demande. Il est possible de prolonger ce délai si le propriétaire et l’association en conviennent.

L’association ne peut rejeter la demande d’installation que si l’association obtient un rapport ou un avis d’une personne dont la profession donne de la crédibilité au rapport ou à l’avis, qui indique clairement que l’installation proposée, selon le cas :

  • sera contraire à toute loi générale ou spéciale ou à toute autre loi;
  • portera atteinte à l’intégrité structurelle de la propriété ou des biens éventuels de l’association; ou
  • présentera un risque grave soit pour la santé et la sécurité d’un particulier, soit de dommages à la propriété ou aux biens éventuels de l’association.

Il incombe à l’association condominiale de mettre une copie du rapport ou de l’avis du professionnel à la disposition du propriétaire si la demande est rejetée.

Si aucune de ces raisons ne s’applique, l’association condominiale doit accepter la demande ou proposer une autre solution pour l’installation qui n’entraîne pas de coûts déraisonnables pour le propriétaire.

 

Étape 3 : Convention

Le propriétaire et l’association disposent de 90 jours pour conclure une convention écrite après l’approbation de la demande par l’association. La convention doit préciser la partie qui supportera les coûts associés à l’installation.

Le propriétaire est habituellement responsable de tous les coûts associés à l’installation s’il présente une demande, sauf indication contraire dans la convention.

Lorsque l’association condominiale et le propriétaire concluent une convention, l’association doit enregistrer la convention à l’égard du titre sur de la partie privative du propriétaire. C’est à ce moment-là que la convention entrera en vigueur.

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Désaccords

L’association et les propriétaires conviennent par écrit de soumettre à la médiation et à l’arbitrage tout désaccord entre les parties, dans les 6 mois. Si le désaccord n’est pas résolu dans un délai de 6 mois, la demande du propriétaire est réputée abandonnée.

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