La question 1 vise à savoir si l’association condominiale a envoyé un avis pour enregistrer la dissolution de l’association. Dans ce cas, il s’agirait d’une dissolution avec consentement des propriétaires en vertu de l’article 122 de la Loi sur les condos ou d’une dissolution à la suite de dommages importants causés à la propriété de l’association en vertu de l’article 123.

Article 122 (dissolution avec consentement)

• Une association condominiale peut être dissoute en vertu de l’article 122 de la Loi sur les condos si :
  • au moins 80 pour cent des propriétaires de parties privatives votent en faveur de sa dissolution;
  • au moins 80 pour cent des personnes titulaires de réclamations enregistrées portant sur la propriété, postérieures à l’enregistrement de la propriété en tant qu’association condominiale, consentent par écrit à la dissolution.

Une réclamation enregistrée est un intérêt sur une propriété, tel un privilège, qu’un tiers a enregistré au bureau d’enregistrement immobilier (BEI).  

• L’association doit ensuite enregistrer au BEI un avis de fin du régime de condominium (avis de dissolution) signé par les dirigeants autorisés de l’association, soustrayant la propriété au régime de la Loi sur les condos. L’avis doit être présenté à l’aide du formulaire obligatoire.

Article 123 (dissolution à la suite de dommages importants)

• Lorsqu’une association condominiale est dissoute en vertu de l’article 123, cela signifie que des dommages importants ont été causés à sa propriété, ce qui a amené à soustraire la propriété au régime de la Loi sur les condos.
• Pour que ce type de dissolution se produise :
  • le conseil d’administration de l’association doit d’abord faire estimer les dommages aux biens par au moins deux personnes n’ayant aucun lien avec le conseil et possédant les qualités requises, dans un délai de 30 jours à compter de la survenance des dommages;
  • le conseil d’administration doit ensuite déterminer si les dommages sont importants en se basant sur les estimations;
  • le conseil d’administration doit ensuite informer les propriétaires de sa décision au moyen d’un avis qui doit préciser que les propriétaires ont le droit de demander la tenue d’une assemblée des propriétaires en vertu de l’article 46 de la Loi;
  • les propriétaires d’au moins 80 pour cent des parties privatives doivent voter en faveur de la dissolution;
  • le conseil d’administration doit enregistrer un avis soustrayant la propriété au régime de la Loi sur les condos.
• Le paragraphe 123 (2) définit ainsi les « dommages importants » :
  • Des dommages pour lesquels le coût de réparation estimé est égal ou supérieur à 25 pour cent du coût de remplacement de tous les bâtiments et structures de la propriété de l’association condominiale.

La question 2 vise à savoir si l’association condominiale a vendu la propriété et, par conséquent, a procédé à la dissolution de l’association en vertu de l’article 124 de la Loi sur les condos. Pour que la vente puisse avoir lieu, les propriétaires doivent avoir voté en faveur de celle-ci. Après la vente, certains documents requis doivent avoir été remis à l’acquéreur.

Article 124 (dissolution en cas de vente de la propriété)

• Si une association condominiale vend tout ou partie de sa propriété conformément à l’article 124 de la Loi sur les condos, cette propriété cesse d’être régie par la Loi.
• Pour que la dissolution se produise :
  • au moins 80 pour cent des propriétaires de parties privatives doivent voter en faveur de la vente;
  • au moins 80 pour cent des personnes titulaires de réclamations enregistrées portant sur la propriété, postérieures à l’enregistrement de la propriété en tant qu’association condominiale, doivent consentir par écrit à la dissolution.

Une réclamation est un droit légal sur la valeur d’un bien détenu par quelqu’un d’autre que le propriétaire dudit bien. Des exemples courants de réclamations sont une hypothèque sur un logement ou un privilège sur une partie privative.

• Si des parties communes à usage exclusif doivent être vendues, les propriétaires ayant l’usage exclusif de ces parties communes doivent donner leur accord par écrit.
• Le conseil d’administration doit remettre certains documents à l’acquéreur lorsqu’une vente a lieu. Ces documents doivent être signés par les dirigeants autorisés de l’association et doivent comprendre :
  • un acte scellé : un document juridique qui transfère la propriété au nouveau propriétaire;  
  • un formulaire de certificat obligatoire énonçant que les personnes décrites ci-dessus, qui doivent voter en faveur de la vente ou consentir par écrit à la vente, l’ont fait.

La question 3 vise à savoir si l’association condominiale a reçu un avis du projet d’expropriation des pouvoirs publics visant à convertir tout ou partie de la propriété de l’association condominiale à un usage public.

Qu’est-ce que l’expropriation?

• L’expropriation signifie qu’une autorité expropriante, dans l’exercice de sa compétence légale à cet effet, s’approprie un bien-fonds sans le consentement du propriétaire.    
• Par exemple, une municipalité souhaite construire une route sur un bien-fonds actuellement occupé par des propriétés résidentielles ou sur un autre bien-fonds privé. Dans ce cas, la municipalité peut chercher à exproprier – à prendre possession du bien-fonds – sans le consentement des propriétaires.   

Qu’est-ce qu’un avis du projet d’expropriation?

• Pour qu’une expropriation de bien-fonds ait lieu en vertu de l’article 6 et de l’article 4 de la Loi sur l’expropriation, l’autorité expropriante doit demander une autorisation et aviser :
  • en signifiant au propriétaire un avis de son projet d’expropriation;
  • en publiant cet avis dans un journal local de la région où se trouve le bien-fonds pendant trois semaines consécutives.
• Le propriétaire du bien-fonds peut demander une audience au Tribunal ontarien de l’aménagement du territoire (TOAT) en vertu de l’article 6 et de l’article 7 de la Loi sur l’expropriation.
  • Après l’audience, le TOAT rédige un rapport, et l’autorité d’approbation prend la décision d’approuver pleinement ou de ne pas approuver le projet d’expropriation, ou de l’approuver en y apportant des modifications en vertu de l’article 8 de la Loi sur l’expropriation.

La question 4 vise à savoir si l’association condominiale a demandé à la Cour supérieure de justice ou a reçu de celle-ci une ordonnance de dissolution de l’association en vertu de l’article 128 de la Loi sur les condos.

Article 128 (dissolution)

• En vertu de l’article 128, les personnes suivantes peuvent, par voie de requête, demander à la Cour supérieure de justice de rendre une ordonnance soustrayant la propriété au régime de la Loi sur les condos :
  • l’association condominiale;
  • un propriétaire dans l’association condominiale;
  • une personne titulaire d’une sûreté réelle sur une partie privative et un intérêt commun.

Une sûreté réelle est un droit ou un intérêt sur un bien-fonds détenu par des tiers et non par le propriétaire du bien-fonds. Il peut s’agir par exemple d’une hypothèque ou d’un privilège.

• La Cour supérieure de justice peut rendre une ordonnance de dissolution d’une association si elle est d’avis que la dissolution serait juste et équitable, compte tenu de :
  • l’objet et l’esprit de la Loi sur les condos;
  • la probabilité d’une injustice envers les propriétaires si la Cour n’ordonne pas la dissolution;
  • la probabilité de confusion et d’incertitude dans les affaires de l’association ou des propriétaires si la Cour n’ordonne pas la dissolution;
  • l’intérêt véritable des propriétaires.

La question 5 vise à savoir si l’association condominiale a été avisée qu’une personne (physique ou morale) a présenté une requête à la Cour supérieure de justice, ou a intenté toute autre action en justice, pour obtenir une ordonnance de dissolution de l’association en vertu de l’article 128 de la Loi sur les condos.

Article 128 (dissolution)

• En vertu de l’article 128 de la Loi, les personnes suivantes peuvent, par voie de requête, demander à la Cour supérieure de justice de rendre une ordonnance soustrayant la propriété au régime de la Loi sur les condos :
  • l’association condominiale;
  • un propriétaire dans l’association condominiale;
  • une personne titulaire d’une sûreté réelle sur une partie privative et un intérêt commun.

Une sûreté réelle est un droit ou un intérêt sur un bien-fonds détenu par des tiers et non par le propriétaire du bien-fonds. Il peut s’agir par exemple d’une hypothèque ou d’un privilège.  

• En vertu du paragraphe 128(2), la Cour supérieure de justice peut rendre une ordonnance de dissolution d’une association condominiale si elle est d’avis que la dissolution serait juste et équitable, compte tenu de :
  • l’objet et l’esprit de la Loi;  
  • la probabilité d’une injustice envers les propriétaires si la Cour n’ordonne pas la dissolution;
  • la probabilité de confusion et d’incertitude dans les affaires de l’association condominiale ou des propriétaires si la Cour n’ordonne pas la dissolution;
  • l’intérêt véritable des propriétaires.

La question 6 vise à savoir si l’association condominiale a été avisée que le propriétaire foncier a présenté une requête à la Cour supérieure de justice pour demander une ordonnance visant à résilier le bail du bien-fonds en vertu de l’article 173 de la Loi sur les condos.

• Les associations condominiales de propriété à bail peuvent aussi résilier le bail en vertu de l’article 173 de la Loi sur les condos. Toutefois, le propriétaire foncier ne peut résilier les intérêts à bail sur toutes les parties privatives du condominium que s’il obtient une ordonnance de la Cour à cet effet.
• Le propriétaire foncier doit présenter une requête à la Cour supérieure de justice pour demander une ordonnance résiliant tous les intérêts à bail, et il doit en aviser l’association condominiale.

La question 7 vise à savoir si l’association condominiale a été avisée par le propriétaire foncier de son intention de ne pas renouveler le bail du bien-fonds en vertu de l’article 174 de la Loi sur les condos.

• Les associations condominiales de propriété à bail ne sont pas propriétaires du bien-fonds, mais ont un intérêt à bail sur le bien-fonds pour un terme allant de 40 à 99 ans.  
• Les intérêts à bail sur les parties privatives comprises dans l’association expirent à la fin du terme.
• Au moins cinq ans avant l’expiration du terme des intérêts à bail, le propriétaire foncier doit remettre à l’association condominiale l’un des avis écrits suivants :   
  • avis de son intention de reconduire tous les intérêts à bail;
  • avis de son intention de ne pas reconduire tous les intérêts à bail.
• L’association doit remettre à tous les propriétaires de parties privatives une copie de l’avis envoyé par le propriétaire foncier. 

La question 8 vise à savoir si les propriétaires ont voté en faveur de la résiliation du bail du bien-fonds et si le propriétaire foncier a été avisé en vertu de l’article 174 de la Loi sur les condos.   

• Les associations condominiales de propriété à bail ne sont pas propriétaires du bien-fonds, mais ont un intérêt à bail sur le bien-fonds pour un terme allant de 40 à 99 ans.
• Les intérêts à bail sur les parties privatives comprises dans l’association expirent à la fin du terme.
• Au moins cinq ans avant l’expiration du terme des intérêts à bail, le propriétaire foncier doit remettre à l’association condominiale l’un des avis écrits suivants :  
  • avis de son intention de reconduire tous les intérêts à bail;
  • avis de son intention de ne pas reconduire tous les intérêts à bail.
• L’association doit remettre à tous les propriétaires de parties privatives une copie de l’avis envoyé par le propriétaire foncier.
• En vertu du paragraphe 174 (6), si les propriétaires s’opposent à la reconduction et souhaitent que les intérêts à bail ne soient pas reconduits, 80 pour cent des propriétaires de parties privatives doivent voter contre la reconduction.

Une association condominiale peut cesser d’être une association dans certaines circonstances, à savoir la « dissolution ». Lorsque cela se produit, tout ou partie de la propriété de l’association condominiale n’est plus régie par la Loi sur les condos. Bien que rare, la dissolution peut parfois avoir lieu. La dissolution d’une association condominiale peut se faire de différentes façons :      

• Les propriétaires des parties privatives consentent à la dissolution.
• La propriété subit des dommages importants.
• Il y a une vente de la totalité ou d’une partie de la propriété.
• La totalité ou une partie de la propriété est expropriée.   
• La Cour supérieure de justice rend une ordonnance de dissolution de la propriété.
• Un propriétaire foncier présente une requête à la Cour supérieure de justice pour demander une ordonnance de dissolution d’une association condominiale de propriété à bail.      

L’expropriation au sens de la Loi sur l’expropriation signifie qu’une autorité expropriante, par exemple une municipalité, dans l’exercice de sa compétence légale à cet effet, s’est appropriée un bien-fonds sans le consentement du propriétaire.  

Exemple : Une municipalité souhaite construire une route sur un bien-fonds actuellement occupé par des propriétés résidentielles ou un autre bien-fonds privé. Dans ce cas, la municipalité peut chercher à exproprier – prendre possession du bien-fonds – sans le consentement des propriétaires. 

La date d’entrée en vigueur correspond au moment où a eu lieu le changement ou l’événement décrit dans la question. Vous ne devez indiquer une date que si vous répondez « oui » à une question relative à un avis.      

Il existe deux grandes catégories d’associations condominiales : les associations condominiales de propriété franche et les associations condominiales de propriété à bail. La principale différence entre les deux catégories réside dans la propriété du bien-fonds occupé par l’association condominiale.  

Dans le cas d’une association condominiale de propriété à bail, l’association condominiale ne possède pas le bien-fonds sur lequel elle est construite. Le bien-fonds est loué au propriétaire foncier pendant une certaine période. Les associations condominiales de propriété à bail sont moins courantes que les associations condominiales de propriété franche.    

Lorsque les propriétaires de condos achètent leur partie privative dans un condominium de propriété à bail, ils acquièrent un intérêt à bail sur les parties privatives et les parties communes, mais ne sont pas propriétaires du bien-fonds. La Loi sur les condos traite d’une manière similaire les associations de propriété à bail et les associations de propriété franche, mais il existe des différences clés :

• Les frais de dépenses communes que les propriétaires de parties privatives paient à l’association condominiale comprennent une partie du loyer devant être payé au propriétaire foncier.
• Au terme du bail du bien-fonds, le droit du propriétaire de condo d’occuper sa partie privative prend fin automatiquement.

Les associations condominiales de propriété à bail ne sont pas propriétaires du bien-fonds sur lequel elles se trouvent. Le « bailleur » est le propriétaire du bien-fonds. L’article 1 de la Loi sur les condos définit le bailleur comme la personne à qui appartient le domaine franc sur le bien-fonds décrit dans la description de l’association condominiale. 

La date d’enregistrement peut avoir une incidence sur le montant de la quote-part de l’association condominiale, selon le changement effectué. Il se peut que vous deviez payer des frais supplémentaires si la date d’enregistrement est antérieure à la date initialement déclarée. Dans le cas contraire, vous recevrez un crédit sur votre prochaine facture. 

Le nombre de parties privatives avec droit de vote sert à calculer la quote-part annuelle d’une association condominiale. Si le nombre de parties privatives avec droit de vote de l’association augmente, vous pouvez être amené à payer des frais supplémentaires par le biais d’une facture actualisée qui devra être réglée dans un délai de 30 jours.  Dans le cas contraire, vous serez crédité de la différence sur vos factures ultérieures.

Vous trouverez cette date sur la première page de la déclaration de votre association condominiale.

Si votre association a été enregistrée au bureau d’enregistrement immobilier le 1^er septembre 2017 ou avant, vous devez inscrire cette date. Si votre association a été enregistrée après cette date, vous pouvez indiquer la date figurant dans votre déclaration.

Non. La version actuelle du formulaire Avis de changement spécial est obligatoire depuis le 14 octobre 2022. Si vous présentez une ancienne version, on vous demandera de transmettre de nouveau le formulaire en utilisant sa version mise à jour.  

Les modifications apportées aux annexes C et D indiquent généralement le nombre et les types de parties privatives à chaque étape. Le rapprochement exige l’ajout en lots de séquences de parties privatives pour chaque étage. Si vous devez ajouter une seule partie privative à une étape, vous devez le faire au moyen d’une entrée distincte, comme il est indiqué ci-dessous. S’il y a une rupture dans la séquence, vous devez également utiliser une nouvelle entrée.

Utilisez les nombres calculés automatiquement indiqués dans « Total des parties privatives à l’étage » pour effectuer le rapprochement du nombre total de parties privatives avec droit de vote. Un message vous demandera de passer en revue les renseignements si les totaux ne correspondent pas.   

Exemple 1 – Annexe C :

« Limites des parties privatives à usage d’habitation : soit les parties privatives 10 à 19 (inclus) au 1^er étage; les parties privatives 13, et 19 à 29 (inclus) au 2^e étage; les parties privatives 30 à 55 (inclus) et la partie privative 58 au 3^e étage; les parties privatives 27 à 51 (inclus) au 4^e étage. »

L’utilisateur a ajouté 10 parties privatives au 1^er étage, 1 partie privative au 2^e étage et 11 parties privatives au 2^e étage. Chacune de ces entrées doit être enregistrée séparément. Deux entrées doivent être utilisées pour le 2^e étage, car la partie privative 13 ne s’intègre pas dans la séquence des parties privatives 19 à 29. 

Le tableau rempli ressemblera à ce qui suit :

Exemple 2 – Annexe D :

L’utilisateur a consulté l’annexe D pour trouver une liste des parties privatives et a constaté que les parties privatives 9 à 20 devaient être ajoutées. Les parties privatives 9 et 10 sont des parties privatives conférant le droit de vote et les parties privatives 11 à 20 sont des parties privatives affectées au stationnement.

Le tableau rempli ressemblera à ce qui suit :

L’utilisateur doit disposer de tous les droits d’accès au profil OOSC de l’association condominiale. Les administrateurs occupant les fonctions de président ou de secrétaire disposent automatiquement de tous les droits d’accès. Les autres administrateurs, dirigeants ou représentants autorisés peuvent être ajoutés ou modifiés s’ils ont besoin des droits d’accès.

Il faut déposer un avis de changement spécial auprès de l’OOSC, afin de mettre à jour ou de corriger l’adresse municipale d’une association condominiale, qui sera ensuite prise en compte dans la page du registre des condos de l’OOSC.

Accédez à la section « Afficher l’historique des rapports » de votre compte de l’OOSC pour télécharger le fichier PDF. Vous pouvez également voir quelles factures ont été payées ou non et quels rapports sont en suspens.