L’Office ontarien du secteur des condominiums a organisé un webinaire le 22 octobre comprenant une démonstration de la nouvelle plateforme du Tribunal de l’autorité du secteur des condominiums et des réponses aux questions pertinentes des participants sur le règlement des différends condominiaux.
La séance a montré comment déposer une requête, aviser les autres parties et parvenir à un règlement au moyen de la plateforme. La discussion a également porté sur les différends que le Tribunal peut régler, le rôle de l’OOSC dans le soutien aux communautés condominiales, les ressources destinées aux parties non représentées ainsi que les délais, les dépens et les changements à venir concernant la compétence du Tribunal.
Vous avez manqué la séance? Retrouvez l’enregistrement et la foire aux questions ci-dessous!
1. L’OOSC ou le Tribunal peuvent-ils enquêter sur les conseils d’administration, vérifier leurs décisions ou intervenir en cas de conduite répréhensible?
L’OOSC n’a pas le pouvoir d’enquêter sur des associations condominiales individuelles ni de prendre des mesures disciplinaires à l’encontre des administrateurs. Son rôle est de soutenir l’autogouvernance des condominiums en Ontario en aidant les conseils d’administration et les propriétaires à comprendre leurs droits et à remplir leurs obligations.
Le Tribunal règle des différends précis relevant de sa compétence, qui ne comprennent pas la conduite des conseils d’administration, la gestion financière ni le fonctionnement des associations condominiales.
Si vous estimez que le mandat de l’OOSC ou la compétence du TASC devraient être modifiés afin que l’un ou l’autre, ou les deux, puissent jouer un rôle plus actif dans la surveillance de la gouvernance condominiale, veuillez transmettre vos commentaires au ministre Stephen Crawford ou au ministère des Services au public et aux entreprises et de l’Approvisionnement.
2. Quels différends le Tribunal peut-il régler? Peut-il entendre des différends concernant les installations partagées, les réparations ou l’entretien?
Le TASC a compétence pour régler les différends concernant les dossiers des associations condominiales, les nuisances, les documents constitutifs et le respect des accords de règlement conclus dans des affaires antérieures du TASC. Voici quelques situations courantes pour chaque catégorie :
Dossiers des associations condominiales
- Vous avez demandé des dossiers et votre association n’a pas répondu
- Vous estimez avoir droit à un dossier auquel votre association vous a refusé l’accès
- Vous contestez le montant qui vous est facturé pour accéder à un dossier
- Vous estimez que votre association tient des dossiers inadéquats
- Vous estimez que votre association ne conserve pas certains dossiers ou ne les conserve pas assez longtemps
Bruit, vibrations, fumée, vapeur, lumière et odeurs
- Une autre personne résidant dans le condominium cause l’une des nuisances mentionnées ci-dessus
- L’association condominiale cause l’une des nuisances mentionnées ci-dessus
- L’association ne prend pas de mesures adéquates pour remédier à l’une de ces nuisances
La façon dont les documents constitutifs de votre association traitent des animaux de compagnie, des véhicules, du stationnement, de l’entreposage ou d’autres nuisances, comme le harcèlement
- Une autre personne résidant dans le condominium ne respecte pas les documents constitutifs
- L’association ne fait pas respecter les documents constitutifs
- Les documents constitutifs sont déraisonnables
- Les documents constitutifs sont incompatibles entre eux ou avec la Loi sur les condominiums
- Votre association n’a pas adopté, modifié ou abrogé ses documents constitutifs comme il se doit
Respect des accords de règlement conclus dans des affaires antérieures du Tribunal
Le TASC ne peut traiter aucune question susceptible de causer des blessures, une maladie ou des dommages aux biens de l’association condominiale.
3. Comment les propriétaires et les conseils d’administration devraient-ils traiter les problèmes liés au tabagisme, aux voisins perturbateurs ou aux règles qui ne sont pas appliquées?
Commencez par cerner le problème, examiner les documents constitutifs applicables et consigner les faits. Faites part de vos préoccupations au conseil d’administration ou au gestionnaire et cherchez une solution pratique avant de prendre d’autres mesures.
Pour les plaintes liées au tabagisme, l’OOSC propose des démarches adaptées aux propriétaires, aux conseils d’administration et aux gestionnaires, y compris lorsque le conseil ne répond pas. La fumée ou la vapeur persistante qui nuit de façon déraisonnable à la vie en condominium peut relever de la compétence du Tribunal, même en l’absence d’une règle interdisant expressément de fumer.
Les différends liés au harcèlement ne relèvent de la compétence du Tribunal que dans certaines circonstances, notamment lorsque les documents constitutifs comportent des dispositions pertinentes. Les comportements susceptibles de causer une maladie ou des blessures ne relèvent pas de sa compétence.
4. Combien coûte une affaire devant le TASC, et les parties peuvent-elles récupérer leurs dépenses ou imputer les frais juridiques aux propriétaires?
Le Tribunal exige 25 $ pour déposer une requête, 50 $ pour passer à la médiation et 125 $ pour passer à l’étape de la décision, soit un total de 200 $ si l’affaire passe par les trois étapes.
Le remboursement des frais juridiques et des autres dépenses n’est pas automatique. Le Tribunal tient compte de facteurs comme la conduite des parties, les tentatives de règlement du différend et le caractère raisonnable des dépenses, ainsi que des pièces justificatives fournies.
L’imputation des frais liés au respect des obligations constitue une question distincte. Les associations doivent obtenir l’autorisation d’un tribunal judiciaire ou du Tribunal avant de facturer aux propriétaires les frais engagés pour faire respecter les obligations, y compris les frais de lettres juridiques. Une lettre d’avertissement ou une disposition des documents constitutifs ne supprime pas cette exigence.
5. Les parties ont-elles besoin d’un avocat? Les gestionnaires peuvent-ils représenter les associations, et quel soutien est offert?
Les propriétaires peuvent se représenter eux-mêmes. Les parties peuvent également faire appel à un avocat ou à un parajuriste titulaire d’un permis, ou à une personne bénéficiant d’une exemption applicable aux exigences de permis du Barreau.
Pour les affaires introduites à compter du 1er octobre 2026, les gestionnaires ne peuvent représenter les associations que s’ils sont des avocats ou des parajuristes titulaires d’un permis, ou s’ils bénéficient d’une autre exemption du Barreau. Les gestionnaires peuvent toujours fournir un soutien administratif. Les affaires antérieures restent assujetties aux anciennes règles.
Les membres du Tribunal peuvent aider les parties à comprendre le processus et ce qui est attendu d’elles. L’OOSC propose également un Guide pour les parties non représentées. Les personnes qui se heurtent à des obstacles à l’accessibilité devraient communiquer avec le Tribunal pour discuter des mesures d’adaptation.
6. Que faire si une partie a besoin de plus de temps pour respecter les délais du Tribunal?
Les parties qui ont besoin d’un ajournement ou d’un délai supplémentaire pendant la médiation ou l’étape de la décision devraient en faire la demande à l’avance au membre du Tribunal chargé de l’affaire. Le processus en ligne permet aux parties de participer à des moments différents, tout en les obligeant à respecter les délais.
7. Pourquoi des affaires apparemment similaires ont-elles des résultats différents? Le Tribunal suit-il les précédents?
Des différends apparemment similaires peuvent avoir des résultats différents parce que les documents constitutifs, les éléments de preuve et les circonstances diffèrent. Les décisions antérieures du Tribunal orientent les décisions ultérieures, mais elles n’ont pas la même force contraignante que les décisions des tribunaux judiciaires. Les membres sont tenus d’expliquer leur raisonnement, notamment les différences pertinentes par rapport aux affaires antérieures. Les décisions publiées peuvent être consultées sur la page des décisions et ordonnances de l’OOSC.
8. Le public peut-il assister aux audiences ou lire les décisions?
Les affaires se déroulent de manière asynchrone, c’est-à-dire en ligne, sur une plateforme où les parties publient des messages aux moments qui leur conviennent, tout en respectant les délais du Tribunal. Les membres du public ne peuvent pas se joindre à une affaire en ligne pour l’observer. L’accès du public est assuré par la publication des décisions et des ordonnances et par les demandes d’accès aux dossiers juridictionnels, sous réserve des restrictions de confidentialité. Les accords de règlement et les discussions visant un règlement sont généralement confidentiels.
9. Pourquoi un avis papier peut-il être exigé après une notification par courriel? Le courrier recommandé est-il nécessaire?
Si une partie se joint à l’affaire au moyen de l’invitation envoyée par courriel par le système, elle est considérée comme ayant été avisée. Si elle ne se joint pas à l’affaire ou si aucune adresse courriel n’a été fournie, la partie requérante doit remettre un avis de dossier sur support papier. Les Règles de procédure du TASC précisent à quel moment les avis envoyés par la poste sont réputés avoir été remis; le recours au courrier recommandé n’est donc pas strictement nécessaire. Les parties requérantes devraient suivre les instructions de remise et conserver une preuve de celle-ci.
10. Que se passe-t-il si une personne dépose une requête mensongère ou fait un usage abusif du processus?
Le Tribunal peut rejeter des affaires qui constituent un abus de procédure, qui sont introduites à des fins illégitimes ou qui contiennent des renseignements que la partie requérante savait, ou aurait dû savoir, faux ou trompeurs. Il peut également imposer des conditions aux requêtes ou à la participation futures. Le seul fait qu’une requête n’aboutisse pas ne constitue pas un abus de procédure.
11. Que se passe-t-il si une personne ne respecte pas un accord de règlement ou une ordonnance du Tribunal?
La voie d’exécution dépend du document :
- Accord de règlement : Une partie peut déposer une nouvelle requête auprès du Tribunal alléguant le non-respect de l’accord. Cette requête doit être déposée dans les six mois suivant le manquement.
- Décision ou ordonnance sur consentement : Ces documents sont contraignants et peuvent être exécutés par la Cour supérieure de justice de l’Ontario.
La question de savoir si un règlement empêche des réclamations ultérieures dépend de son libellé et de sa portée. Avant de donner leur accord, les parties devraient préciser clairement les questions réglées ainsi que les modalités de toute quittance.