Que doivent savoir les propriétaires de condominiums et les administrateurs?
- À compter du 31 décembre 2026, les exigences relatives aux assemblées convoquées à la demande des propriétaires changeront, notamment avec l’introduction d’un nouveau formulaire obligatoire, de nouvelles règles concernant les postes d’administrateurs réservés et d’autres changements.
- À compter du 1er juillet 2027, la compétence du Tribunal de l’autorité du secteur des condominiums (TASC) sera élargie afin qu’il puisse entendre de nouveaux différends liés aux assemblées des propriétaires. Le montant maximal des dommages-intérêts qu’il pourra accorder passera également à 50 000 $.
Le TASC entendra de nouveaux différends liés aux assemblées
À compter de l’été prochain, la compétence du Tribunal comprendra notamment les différends portant sur les questions suivantes :
- Si une association condominiale tient les assemblées des propriétaires lorsqu’elle est tenue de le faire, notamment si elle tient une assemblée générale annuelle chaque année.
- Si une association condominiale envoie aux propriétaires les avis d’assemblée dans les délais prévus par la loi.
- Si les avis comprennent tous les renseignements exigés par la loi. Par exemple, les avis d’assemblée générale annuelle doivent notamment comprendre les états financiers vérifiés, le rapport du vérificateur, les noms des candidats aux élections ainsi que leurs déclarations obligatoires et tout autre document prévu dans les documents constitutifs de l’association condominiale.
- Si les propriétaires qui demandent la convocation d’une assemblée devraient être remboursés des frais raisonnables qu’ils ont engagés lorsque leur association condominiale omet de convoquer cette assemblée.
Le Tribunal ne pourra pas entendre les différends portant sur ce qui se déroule pendant une assemblée des propriétaires, notamment la tenue du vote, les différends concernant les procurations ou les bulletins de vote, ni les dossiers combinant ces questions avec des questions relevant de sa compétence.
Augmentation du montant maximal des dommages-intérêts accordés par le TASC
À compter du 1er juillet 2027, le montant maximal des dommages-intérêts que le Tribunal pourra accorder dans les affaires admissibles passera à 50 000 $. Cette nouvelle limite s’appliquera à toutes les instances du Tribunal, qu’elles aient été introduites avant ou après l’entrée en vigueur de cette modification.
Un formulaire de réquisition normalisé deviendra obligatoire
À compter du 31 décembre 2026, les propriétaires qui souhaitent demander la convocation d’une assemblée devront utiliser un nouveau formulaire réglementaire que l’OOSC est actuellement en train d’élaborer. Le formulaire comprendra des renseignements normalisés, notamment l’objet de l’assemblée, les noms et les signatures des propriétaires présentant la réquisition, les coordonnées des représentants désignés et, le cas échéant, des renseignements concernant l’élection ou la destitution d’administrateurs. L’objectif est de rendre les réquisitions plus uniformes et de réduire les différends quant à leur conformité aux exigences législatives.
Les conseils d’administration disposeront de 20 jours pour répondre
Les conseils d’administration disposeront désormais de 20 jours pour répondre aux réquisitions qu’ils reçoivent, plutôt que des cinq jours actuellement prévus. Cette modification vise à établir des attentes plus réalistes et plus pratiques pour les conseils d’administration et les gestionnaires. La réponse devra être envoyée aux personnes-ressources désignées dans la réquisition.
Davantage de façons de transmettre une réquisition
Les propriétaires disposeront de nouvelles options pour transmettre une réquisition. En plus des méthodes déjà permises, ils pourront l’envoyer par courrier affranchi, par messagerie, la déposer dans la boîte aux lettres de l’association condominiale ou la transmettre par voie électronique lorsque le conseil d’administration autorise ce mode de transmission. Les propriétaires pourront consulter leur certificat d’information périodique, qui indiquera les méthodes de transmission autorisées pour les réquisitions.
Un processus officiel pour modifier ou retirer une réquisition
Les conseils d’administration devront désormais expliquer les motifs d’un refus d’une réquisition. Les propriétaires en seront avisés et disposeront de 10 jours pour modifier leur réquisition et la soumettre de nouveau. Les nouvelles règles précisent également qui peut retirer une réquisition et de quelle façon ce retrait doit être effectué dans les 15 jours suivant sa présentation.
Les unités occupées par leur propriétaire sont désormais appelées « unités avec droit de vote non louées » et sont définies plus clairement
En règle générale, une unité sera réputée ne pas être louée, sauf si les dossiers de l’association indiquent qu’elle est louée ou si l’association a reçu l’avis obligatoire indiquant que son propriétaire l’a donnée en location. Cette modification établit une façon plus objective de déterminer l’admissibilité au vote pour les postes d’administrateurs réservés et facilite l’administration des assemblées où ces postes sont en jeu.
De nouvelles règles concernant les postes d’administrateurs réservés aux propriétaires d’unités avec droit de vote non louées
Les modifications apportent de nouvelles exigences concernant les postes facultatifs d’administrateurs réservés aux propriétaires d’unités avec droit de vote non louées.
Lorsqu’une assemblée porte sur l’élection ou la destitution d’un administrateur occupant un tel poste, l’association devra fournir aux propriétaires des renseignements supplémentaires sur les critères d’admissibilité et le processus de vote.
Plus de renseignements dans les avis d’assemblée
Les avis d’assemblée devront comprendre des renseignements supplémentaires lorsqu’il est question de postes d’administrateurs réservés, notamment les critères d’admissibilité, les dispositions législatives pertinentes et les instructions expliquant comment participer au processus. Ces changements visent à fournir aux propriétaires davantage de renseignements sur les critères d’admissibilité au vote ainsi que sur le processus d’élection ou de destitution des administrateurs occupant des postes réservés.
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