De quelle assurance de biens bénéficie mon association condominiale?
Les associations condominiales sont tenues par la loi de s’assurer contre :
- les dommages causés aux parties privatives et aux parties communes;
- la responsabilité découlant du manquement à l’obligation d’assurer la sécurité des parties communes ou découlant de l’utilisation de machines;
- la responsabilité civile des administrateurs et dirigeants de l’association qui sont tenus personnellement responsables dans l’exercice de leurs fonctions. Ce type d’assurance ne s’applique pas aux administrateurs qui n’agissent pas de bonne foi.
Les associations condominiales de parties communes ou de terrain nu ont des exigences différentes en matière d’assurance.
L’assurance de biens d’une association condominiale couvre les dommages causés aux parties communes et aux parties privatives par des risques graves tels que les incendies et les inondations, mais ne couvre pas les améliorations ou les éléments ne correspondant pas à une partie privative normale de ces parties privatives.
Ai-je besoin d’une assurance personnelle pour mon condo en tant que propriétaire?
Votre association condominiale peut vous obliger à en souscrire une; mais même si ce n’est pas le cas, vous devriez tout de même le faire.
L’assurance de votre association condominiale ne couvre que ce qui est inclus dans la partie privative normale, et non les améliorations ou les objets personnels. Votre assurance copropriétaire personnelle couvre les lacunes pour les éléments de votre partie privative ne correspondant pas à une partie privative normale. Consultez un professionnel de l’assurance pour obtenir des conseils adaptés à votre situation.
Qu’est-ce qu’une partie privative normale?
Les documents constitutifs de votre association condominiale définissent la partie privative normale pour préciser quelle partie de votre partie privative relève de leur responsabilité en matière de réparation et d’assurance. En général, les parties privatives normales comprennent les murs, les portes et la plomberie. Tout ce qui n’est pas inclus dans la définition énoncée dans les documents constitutifs de votre association condominiale est considéré comme une amélioration, dont les propriétaires sont responsables de l’assurance et de la réparation. En règle générale, ces éléments ne constituant pas une partie privative normale comprennent les appareils électroménagers, les revêtements de sol, etc. Assurez-vous de consulter votre conseil d’administration ou votre gestionnaire avant d’effectuer des réparations ou des transformations dans votre partie privative.
Que se passe-t-il si une association condominiale n’a pas de définition d’une partie privative normale?
Une définition de la partie privative normale clarifie les responsabilités en matière de réparations et d’assurance. Sans elle, une association peut être tenue responsable de dommages supplémentaires et devoir payer des primes d’assurance plus élevées.
Les conseils d’administration doivent demander un avis juridique lors de la rédaction ou de la mise à jour de la définition d’une partie privative normale.
Qu’est-ce qu’une franchise?
Une franchise est le montant que vous payez en tant que titulaire d’une police d’assurance avant que votre compagnie d’assurance ne débloque des fonds pour couvrir votre sinistre.
Prenons l’exemple suivant : Vous avez acheté un condo il y a deux ans et vous avez immédiatement souscrit une assurance auprès d’une compagnie d’assurance pour couvrir les dommages causés par les inondations dans votre partie privative. Vous avez opté pour une police d’assurance avec un versement mensuel de 50 $ et une franchise de 1 000 $.
Aujourd’hui, vous essayez de remplacer votre revêtement de sol en raison des dommages causés par un débordement des toilettes. Vous contactez votre compagnie d’assurance et apprenez que le remplacement de votre parquet coûtera 10 000 $ et que votre police vous couvrira. Formidable! Cependant, comme votre police prévoit une franchise de 1 000 $, vous devrez d’abord payer ce montant à votre compagnie d’assurance avant qu’elle ne vous rembourse les 10 000 $ nécessaires au remplacement de votre parquet. Le montant total que vous devrez débourser correspond à la franchise de 1 000 $ plus les primes mensuelles que vous avez payées au cours des deux dernières années.
Les compagnies d’assurance proposent également des polices avec des franchises moins élevées, mais celles-ci s’accompagnent généralement de primes mensuelles plus élevées. C’est à vous de décider quel type de police d’assurance vous convient le mieux!
Qui paie la franchise?
La plupart du temps, les propriétaires de condos et les associations condominiales paient leurs propres franchises dans les cas où les deux doivent faire une demande d’indemnisation pour couvrir les dommages.
Selon la police d’assurance, les franchises peuvent aller de quelques centaines de dollars à plusieurs dizaines de milliers de dollars.
Cependant, les propriétaires de condos doivent comprendre que les associations peuvent parfois avoir des règlements administratifs qui définissent des circonstances où les propriétaires seront responsables du paiement de la franchise de l’association condominiale. Un exemple courant est celui d’un propriétaire qui cause des dommages à d’autres parties privatives et aux parties communes par négligence (p. ex., provoquer une inondation majeure qui touche de nombreuses parties privatives). Voir cette affaire de 2023 à Etobicoke à titre d’exemple.
Les associations condominiales devraient communiquer clairement aux propriétaires toute modification apportée à leurs polices d’assurance et à leurs règlements administratifs liés à l’assurance. En tant que propriétaire de condo, il est judicieux d’étudier les polices d’assurance qui vous couvrent dans les situations où votre association condominiale vous demande de payer sa franchise. Discutez-en avec votre courtier d’assurance.