Guide étape par étape de l’OOSC : installation de bornes de recharge de véhicules électriques

Ce document fournit des instructions étape par étape pour les propriétaires et administrateurs pour suivre, installer un système de recharge des véhicules électriques qui exige un changement des parties communes de l’association condominiale.

Introduction

Le 1er mai 2018, les modifications au Règlement de l’Ontario 48/01 en vertu de la Loi de 1998 sur les condominiums (« la Loi ») établissent un nouveau processus permettant d’obtenir l’autorisation d’installer des systèmes de recharge des véhicules électriques dans les immeubles en copropriété.

Plus particulièrement, ces nouvelles dispositions :

établissent le processus que les associations condominiales doivent suivre pour obtenir l’autorisation d’installer un système de recharge des véhicules électriques;
établissent le processus qu’un propriétaire doit suivre pour demander et obtenir l’autorisation d’installer un système de recharge des véhicules électriques.

L’OOSC a élaboré un guide étape par étape avec des instructions que les propriétaires de condominiums et les conseils d’administration doivent suivre pour installer un système de recharge des véhicules électriques qui exige une modification des parties communes de l’association condominiale.

Installation par l’association

Si une association condominiale souhaite installer un système de recharge des véhicules électriques dans ses parties communes, elle peut le faire sans la tenue d’un vote des propriétaires ou elle devra peut-être donner une occasion aux propriétaires de voter sur l’installation. Un aperçu des deux situations est fourni ci-dessous.

Veuillez noter: Si l’association construit l’installation, tous les coûts associés à l’installation du système de recharge des véhicules électriques sont considérés des dépenses communes de l’association. Par conséquent, tous les propriétaires devront assumer les coûts associés à l’installation et à l’entretien continu du système de recharge des véhicules électriques, selon la déclaration sur les proportions dans lesquelles ils contribuent, tel qu’il est énoncé dans la déclaration de l’association condominiale.

Les associations condominiales qui suivent les processus décrits ci-dessous sont exonérées de l’article 97 de la Loi.

Étape 1 : Évaluer le coût de l’installation

Le conseil doit d’abord évaluer les coûts assumés par l’association pour l’installation proposée du système de recharge des véhicules électriques. Une fois que le conseil a terminé cette évaluation, il doit ensuite suivre l’une de deux voies, selon les résultats de l’évaluation.

Étape 2 : Déterminer si les propriétaires peuvent voter

En fonction des résultats de l’évaluation, l’association condominiale doit ensuite déterminer si elle peut procéder à l’installation sans la tenue d’un vote des propriétaires ou si elle doit donner une occasion aux propriétaires de voter sur l’installation proposée.
L’association peut décider d’installer le système de recharge des véhicules électriques sans la participation ou la tenue d’un vote des propriétaires si l’installation proposée réunit deux conditions :

Le coût estimatif pour l’association ne dépasse pas 10 % des dépenses communes du budget annuel pour l’exercice financier en cours;
Le conseil est d’avis que les propriétaires de l’association condominiale ne considéreraient pas l’installation du système de recharge des véhicules électriques comme une source de réduction ou d’élimination notable de l’utilisation ou de la jouissance des unités dont ils sont propriétaires ou des parties communes.

Si l’installation proposée réunit ces deux conditions, l’association peut alors suivre le processus décrit sous l’en-tête Option 1 : Aucun vote des propriétaires ci-dessous.

Si le coût estimatif pour l’association est supérieur à 10 % des dépenses communes du budget annuel pour l’exercice financier en cours ou le conseil est d’avis que les propriétaires considéreraient l’installation du système de recharge des véhicules électriques comme une source de réduction ou d’élimination notable de l’utilisation ou de la jouissance des unités ou des parties communes, l’association doit alors suivre le processus décrit sous l’en-tête Option 2 : Vote potentiel des propriétaires ci-dessous.

Option 1 : Aucun vote des propriétaires

Étape 3 (Option 1) : Envoyer l’avis aux propriétaires

Une fois que l’association condominiale a déterminé qu’elle peut procéder à l’installation sans la tenue d’un vote des propriétaires, l’association doit ensuite envoyer un avis à tous les propriétaires. L’avis doit comprendre ce qui suit :

Une description de l’installation proposée;
Une déclaration qui indique que le conseil est d’avis que les propriétaires de l’association condominiale ne considéreraient pas l’installation du système de recharge des véhicules électriques comme une source de réduction ou d’élimination notable de l’utilisation ou de la jouissance des unités dont ils sont propriétaires ou des parties communes;
Un énoncé des coûts estimatifs de l’installation du système de recharge des véhicules électriques et de la façon dont l’association assumera les coûts;
Toute autre information exigée par les règlements administratifs de l’association.

Étape 4 (Option 1) : Procéder à l’installation

Si au moins 60 jours se sont écoulés depuis que l’association a envoyé l’avis aux propriétaires, l’association peut procéder à l’installation du système de recharge des véhicules électriques.

Option 2 : Vote potentiel des propriétaires

Étape 3 (Option 2) : Envoyer l’avis aux propriétaires

Une fois que l’association condominiale a déterminé qu’elle doit donner une occasion aux propriétaires de voter sur l’installation proposée (en fonction du critère décrit à l’étape 2 ci-dessus), elle doit ensuite envoyer un avis à tous les propriétaires. L’avis doit comprendre ce qui suit :

Une description de l’installation proposée;
Un énoncé des coûts estimatifs de l’installation du système de recharge des véhicules électriques et de la façon dont l’association assumera les coûts;
Une déclaration indiquant que le conseil est d’avis que les propriétaires considéreraient l’installation du système de recharge des véhicules électriques comme une source de réduction ou d’élimination notable de l’utilisation ou de la jouissance des unités dont ils sont propriétaires ou des parties communes;
Une déclaration indiquant que les propriétaires ont le droit de demander la tenue d’une réunion dans les 60 jours suivant la réception de l’avis, conformément à l’article 46 de la Loi;
Une copie du texte de l’article 46 de la Loi et des paragraphes 24.2 et 24.3 du Règlement de l’Ontario 48/01;
Toute autre information exigée par les règlements administratifs de l’association.

Étape 4 (Option 2) : Déterminer les prochaines étapes

Une fois que l’avis a été envoyé aux propriétaires, ces derniers peuvent demander la tenue d’une réunion dans les 60 jours suivant la réception de l’avis afin de voter sur l’installation proposée. Cliquez ici pour obtenir de plus amples renseignements sur la demande de la tenue d’une réunion.
Si au moins 60 jours se sont écoulés depuis que l’avis a été envoyé, l’association peut procéder à l’installation du système de recharge des véhicules électriques si les propriétaires :

N’ont pas demandé la tenue d’une réunion dans les 60 jours suivant la réception de l’avis;
Ont demandé la tenue d’une réunion, mais le quorum n’a pas été atteint à la réunion;
Ont demandé la tenue d’une réunion à laquelle le quorum a été atteint, mais les propriétaires n’ont pas voté contre l’installation du système de recharge des véhicules électriques.

Installation par un propriétaire

Le Règlement de l’Ontario 48/01 décrit le processus qu’un propriétaire doit suivre pour présenter une demande à son association condominiale pour l’installation d’un système de recharge des véhicules électriques.

Les propriétaires qui suivent les processus décrits ci-dessous ne sont pas assujettis à l’application de l’article 98 de la Loi, qui décrit le processus qui doit être suivi par un propriétaire afin d’apporter d’autres types de modifications aux parties communes.

Étape 1 : Créer la demande

Si un propriétaire souhaite présenter une demande à son association condominiale pour l’installation d’un système de recharge des véhicules électriques, il doit d’abord préparer une demande. La demande doit :

Être faite par écrit;
Identifier le propriétaire et son adresse aux fins de signification;
Être signée par le propriétaire qui soumet la demande et comprendre des dessins, des spécifications ou des renseignements liés à l’installation proposée.

Pour aider les propriétaires à créer leurs demandes, l’OOSC a élaboré un modèle de demande d’installation d’un système de recharge des véhicules électriques. Vous pouvez vous servir de ce modèle pour préparer votre propre demande d’installation d’un système de recharge des véhicules

Si un propriétaire a besoin de renseignements, d’une permission ou d’une autorisation de l’association condominiale pour fournir les dessins, les spécifications ou les renseignements liés à l’installation proposée requis, il peut les lui demander par écrit. Une fois qu’ils ont été demandés, l’association dit fournir ces renseignements dès qu’il est raisonnablement possible.
Si vous avez de la difficulté à recevoir les dossiers que votre association condominiale doit vous fournir, vous pouvez envisager de présenter une demande officielle à cet égard. Pour obtenir de plus amples renseignements sur la présentation d’une demande de dossiers, veuillez consulter la page « Dossiers » sur le site Web de l’OOSC.

Étape 2 : Soumettre la demande

Une fois que le propriétaire a créé sa demande, il doit ensuite l’envoyer à son association condominiale. La demande doit être envoyée de l’une ou l’autre des façons suivantes :

En ce qui concerne les demandes sur papier, la demande doit être envoyée par courrier, par service de messagerie ou déposé dans la boîte aux lettres :
- À l’adresse aux fins de signification de l’association, au gestionnaire immobilier, au fournisseur du gestionnaire immobilier ou à toute autre personne responsable de la gestion de l’immeuble;
- À une adresse désignée par le conseil comme l’adresse de courrier où les demandes d’installation d’un système de recharge des véhicules électriques doivent être soumises.
En ce qui concerne les demandes électroniques, la demande doit être envoyée par télécopieur, par courriel ou toute autre méthode de communication électronique (mais seulement si le conseil a décidé que cette méthode de soumission est acceptable);
La demande doit être envoyée d’une manière convenue par l’association et le propriétaire par écrit.

Étape 3 : Réponse du conseil d’administration

Une fois que l’association condominiale a reçu la demande du propriétaire, le conseil d’administration doit déterminer si celle-ci est complète et elle satisfait aux exigences énoncées aux étapes 1 et 2 ci-dessus.
Dans l’affirmative, le conseil doit répondre au propriétaire par écrit et indiquer si le conseil a accepté ou rejeté la demande dans un délai de 60 jours (ou toute autre période de temps convenue par le conseil et le propriétaire par écrit).
Si la demande ne satisfait pas aux exigences énoncées aux étapes 1 et 2 ci-dessus, le conseil doit alors aviser le propriétaire par écrit dans les meilleurs délais raisonnables et expliquer pourquoi la demande ne répond pas aux exigences.
Pour aider les conseils à répondre aux demandes des propriétaires, l’OOSC a créé trois modèles que les conseils peuvent utiliser :
- Réponse : Demande acceptée
  - Ce modèle peut être utilisé pour répondre à un propriétaire dont la demande a été acceptée, et lorsque le conseil n’exige pas que l’installation soit réalisée d’une autre manière ou à un autre endroit.
- Réponse : Demande rejetée
  - Ce modèle peut être utilisé pour répondre à un propriétaire dont la demande a été rejetée.
- Réponse : Autre manière ou endroit
  - Ce modèle peut être utilisé pour répondre à un propriétaire dans les cas où sa demande a été acceptée, mais le conseil exige que l’installation soit réalisée d’une autre manière ou à un autre endroit.

Et si le conseil accepte une demande?

Si le conseil accepte une demande et il n’exige pas que l’installation proposée soit réalisée d’une autre manière ou à un autre endroit, la réponse du conseil doit alors comprendre une affirmation de ce fait.

Et si le conseil rejette une demande?

Le conseil peut seulement rejeter une demande s’il a obtenu un rapport qui indique clairement que l’installation proposée :

Serait contraire à toute loi générale ou spéciale, y compris l’Electrical Safety Code (Code sur la protection contre les dangers de l’électricité);
Aurait une incidence néfaste sur l’intégrité structurelle de l’immeuble de l’association;
Présenterait un risque sérieux pour la santé et la sécurité des personnes ou endommagerait l’immeuble de l’association.

Si le conseil rejette une demande, il doit comprendre un exemplaire du rapport qui était le fondement de son rejet.
Pour obtenir de plus amples renseignements sur la marche à suivre lorsque vous n’êtes pas d’accord avec la décision du conseil de ne pas accepter une demande, veuillez consulter la section Différends : Médiation et arbitrage ci-dessous.

Et si le conseil accepte une demande, mais il exige que l’installation soit réalisée d’une autre manière ou à un autre endroit?

Si le conseil accepte une demande, il peut exiger que l’installation soit réalisée d’une autre manière ou à un autre endroit. L’association peut faire cela seulement si l’autre manière ou endroit est nécessaire pour s’assurer que :

Les propriétaires de l’association ne considéreraient pas l’installation du système de recharge des véhicules électriques comme une source de réduction ou d’élimination notable de l’utilisation ou de la jouissance de leurs unités ou des parties communes.
L’installation du système de recharge des véhicules électriques ne serait pas en contradiction avec la déclaration, les règlements administratifs ou les règlements de l’association;
L’installation ne va pas à l’encontre des dispositions d’un accord auquel l’association adhère;

L’association condominiale peut proposer un nouvel endroit ou une autre manière d’installer le système de recharge des véhicules électriques seulement si la solution de rechange n’entraînerait pas de coûts déraisonnables pour le propriétaire.

Si le conseil décide que l’installation d’un système de recharge des véhicules électriques doit être réalisée d’une autre manière ou à un autre endroit, la réponse au propriétaire doit comprendre une affirmation de ce fait.

La réponse doit également comprendre ce qui suit :

Une déclaration indiquant que l’installation proposée doit être réalisée d’une autre manière ou à un autre endroit;
Les raisons pour lesquelles il est nécessaire que l’installation soit réalisée d’une autre manière ou à un autre endroit;
Des dessins, des spécifications et des renseignements qui montrent clairement comment l’installation sera réalisée d’une autre manière ou à un autre endroit.

Pour obtenir de plus amples renseignements sur la marche à suivre lorsque vous n’êtes pas d’accord avec la décision du conseil relative à une solution de rechange en ce qui a trait à l’installation, veuillez consulter la section Différends : Médiation et arbitrage ci-dessous.

Et si le conseil ne répond pas?

Si le conseil ne répond pas au propriétaire dans un délai de 60 jours (ou toute autre période de temps convenue par le conseil et le propriétaire par écrit), le conseil est réputé avoir ni rejeté ni exigé que l’installation soit réalisée d’une autre manière ou à un autre endroit.
Si vous avez soumis une demande et l’association n’a pas répondu dans un délai de 60 jours, vous pouvez communiquer avec votre association condominiale. Par ailleurs, vous pouvez envisager de recourir à la médiation ou à l’arbitrage. Pour obtenir de plus amples renseignements, veuillez consulter les rensignements sous l’en-tête Différends : Médiation et arbitrage ci-dessous.

Étape 4 : L’accord pour l’installation d’un système de recharge des véhicules électriques

Si le conseil accepte une demande d’installation d’un système de recharge des véhicules électriques, l’association condominiale et le propriétaire doivent maintenant conclure un accord. L’accord doit être conclu dans les 90 jours suivant l’acceptation de la demande par le conseil (ou à une autre période de temps convenue par l’association et le propriétaire par écrit).
L’accord doit être consigné par écrit et ses modalités doivent être raisonnables et nécessaires pour faciliter l’installation, l’utilisation et le fonctionnement du système de recharge des véhicules électriques. Les modalités doivent :

Concerner la manière d’installer;
Décrire comment le coût de l’installation sera réparti entre le propriétaire et l’association;
Établir les responsabilités de l’association et du propriétaire en ce qui concerne le coût d’utilisation, d’exploitation, de réparation, d’entretien et de l’assurance du système de recharge des véhicules électriques, ainsi que le coût de la préparation de l’accord et de son enregistrement sur le titre de l’unité du propriétaire;
Déterminer qui sera propriétaire du système de recharge des véhicules électriques (ou de ses composantes);
Concerner la cessation de l’utilisation du système de recharge des véhicules électriques ou de l’accord.

Une fois que le propriétaire et l’association ont conclu un accord, l’association condominiale doit l’enregistrer sur le titre de l’unité du propriétaire aussitôt que possible (ou dans un intervalle de temps convenu par le propriétaire et l’association par écrit). L’accord n’entrera pas en vigueur avant qu’il ne soit enregistré sur l’unité du propriétaire. Une fois qu’il a été enregistré, l’accord lie l’unité du propriétaire et il est exécutoire sur tous les futurs propriétaires de l’unité.

Qui paye pour l’installation?

Sauf s’il en est décidé autrement, le propriétaire est responsable des coûts de l’installation du système de recharge des véhicules électriques, peu importe si elle est réalisée par le propriétaire ou l’association condominiale.

Différends : Médiation et Arbitrage

Tout désaccord entre un propriétaire et une association condominiale concernant l’installation d’un système de recharge des véhicules électriques doit faire l’objet d’une médiation et d’un arbitrage. Cela comprend les différends liés à l’accord signé par le propriétaire et l’association condominiale.
Un propriétaire ou l’association condominiale doit porter un différend à la médiation et à l’arbitrage privé dans les délais suivants :

6 mois suivant la réception de la réponse du conseil relative à une demande, si le différend concerne le rejet ou la proposition du conseil d’installer d’une autre manière ou à un autre endroit;
6 mois après la fin de la période de 90 jours qui s’écoule, si l’association et le propriétaire n’ont pas encore conclu un accord pour l’installation.

Si le propriétaire ou l’association ne porte pas le différend à la médiation ou à l’arbitrage dans ces délais, la demande est réputée être abandonnée.

Si vous n’avez pas reçu une réponse à votre demande, il n’y a aucune date limite pour porter votre différend à la médiation et à l’arbitrage.

Pour en apprendre davantage sur les exigences et les échéanciers liés à l’installation d’un système de recharge des véhicules électriques, veuillez passer en revue les paragraphes 24.1 à 24.7 du Règlement de l’Ontario 48/01.