Les problèmes de fumée et de vapeur indésirables peuvent être causés par :

• Le comportement d’une autre personne au sein de l’immeuble de condominiums (par exemple, les voisins qui produits s’en vaillant);
• Un défaut de conception et de construction de l’immeuble de condominiums (par exemple, de la fumée provenant de l’extérieur qui s’infiltre par une fenêtre); ou
• Une source extérieure à le condominium (par exemple, des piétons à proximité qui fument).

Voici quelques exemples de problèmes courants liés aux fumées et aux vapeurs :

• La fumée du tabac, du cannabis ou d’autres substances qu’un propriétaire ou un occupant peut utiliser pour pénétrer dans un autre logement.
• Les puits d’incendie, les barbecues, les machines à gaz ou d’autres sources de fumée et de vapeur dans les parties communes entrant dans l’unité d’un propriétaire.

Si votre problème est lié à une odeur particulière plutôt qu‘à la fumée ou à la vapeur (par exemple, l‘odeur de la production de produits à base de cannabis), vous avez peut-être affaire à un problème d‘odeur.

Avez-vous des questions?

Si vous avez une question sur le contenu de cette documentation, veuillez communiquer avec nous. Notre équipe est à votre disposition pour répondre à toutes vos questions.

Chaque propriétaire et occupant d’un condominium est tenu de se conformer à la Loi de 1998 sur les condominiums (la « Loi sur les condominiums »), ainsi qu’aux documents constitutifs de son association condominiale (c.‑à‑d. la déclaration, les règlements administratifs et les règles de son association).

Si vous rencontrez un problème de fumée ou de vapeur, ou si vous avez reçu une plainte concernant la fumée ou la vapeur, vous voudrez peut-être d‘ abord examiner les documents constitutifs de votre association condominiale. Étant donné que vivre dans un condominium signifie souvent vivre à proximité de ses voisins, de nombreuses associations condominiales ont prévu dans leurs documents constitutifs des dispositions visant à interdire ou à restreindre les activités qui génèrent de la fumée ou des vapeurs susceptibles d’affecter d’autres personnes.

Si votre association a des dispositions sur la fumée ou la vapeur dans ses documents constitutifs, ces dispositions se retrouveraient sans doute dans la déclaration ou les règles de l’entreprise, bien qu’elles puissent aussi se trouver dans les règlements administratifs.

En examinant ces documents, vous pouvez déterminer ce qu’est la fumée et la vapeur et ce qui n’est pas permis à votre association. Vous voudrez peut-être aussi examiner les documents constitutifs de votre association condominiale pour repérer d’autres dispositions susceptibles d’être pertinentes, même si ces dispositions ne font pas expressément mention de la fumée ou de la vapeur.

Par exemple, une association condominiale pourrait avoir une règle qui stipule que :

• Interdire la création de fumée ou de vapeur à l’intérieur des unités et des éléments communs de l’entreprise.
• Interdire la consommation de substances précises dans l‘association, susceptibles de créer de la fumée ou de la vapeur (p. ex., tabac ou cannabis récréatif);
• Ne permettez de fumer ou de vaper toute substance qu’à l’extérieur d’un logement (par exemple, sur un balcon).

Si vous êtes confronté à un problème de fumée et de vapeur, vous pouvez d’abord examiner les documents constitutifs de votre association condominiale pour y trouver toute disposition ou obligation pertinente.

Les documents constitutifs d’une association condominiale doivent être cohérents avec la Loi sur les condominiums. De plus, les règlements administratifs et les règles des associations condominiales doivent être raisonnables et cohérents avec la déclaration.

Pour obtenir un aperçu des déclarations, des règlements administratifs et des règles, consultez notre site Web en cliquant ici.

Vous n’avez pas une copie de la déclaration, des règlements administratifs ou des règles de votre association condominiale?

Les propriétaires peuvent demander une copie de votre association en utilisant le formulaire de demande de registres, disponible sur notre site Web.

Comment la Loi sur les condominiums s’applique-t-elle? 

Le paragraphe 119 (1) de la Loi sur les condominiums exige que toutes les personnes, y compris les propriétaires de parties privatives, les occupants et l’association condominiale, se conforment à la Loi sur les condominiums, ainsi qu’aux documents constitutifs qui la régissent. Par conséquent, si les documents constitutifs de votre association condominiale abordent les problèmes de fumée et de vapeurs, chaque personne est tenue de les respecter.

De plus, en vertu du paragraphe 17 (3) de la Loi sur les condominiums, les associations condominiales sont obligées de prendre toutes les mesures raisonnables pour s’assurer que chaque personne se conforme à la Loi sur les condominiums, ainsi qu’aux documents constitutifs qui la régissent.

Si un problème de fumée et de vapeur se produit, il peut être nécessaire de l’aborder immédiatement. Le paragraphe 117 (2) de la Loi sur les condominiums interdit à quiconque d’exercer une activité ou de permettre une activité dans l’unité ou les parties communes si l’activité entraîne la création ou le maintien d’un problème déraisonnable de fumée ou de vapeur qui constitue une nuisance, un inconvénient ou une perturbation pour l’association condominiale.

Les problèmes de fumée et de vapeur qui interfèrent avec le droit d‘une personne d‘utiliser et de profiter de son unité peuvent constituer une nuisance, une gêne ou perturbation. La question de savoir si un problème de fumée et de vapeur est considéré  comme une nuisance, un dérangement ou une perturbation déraisonnable  dépend de plusieurs facteurs, notamment :

• la source de la fumée et/ou de la vapeur;
• la quantité de fumée et/ou de vapeur;
• sa durée de vie;
• la fréquence à laquelle elle se produit
• si elle affecte le droit d’une personne à utiliser et à jouir de sa propriété.

La Loi sur les condominiums interdit à quiconque de causer une nuisance, un dérangement ou une perturbation déraisonnables dans un condominium, peu importe ce que disent les documents constitutifs d’une association condominiale.

L’exposition au risque de fumée ou de vapeur que l’on n’aime pas pourrait avoir une incidence sur l’appréciation de l’unité.

Une association condominiale est légalement obligée de prendre des mesures pour s’attaquer à un problème de fumée ou de vapeur qui :

• cause une nuisance, un dérangement ou une perturbation déraisonnables;
• viole la Loi sur les condominiums et/ou les documents constitutifs de l‘association.

Par conséquent, si vous avez un problème de fumée ou de vapeur, vous devez aviser votre association le plus tôt possible afin qu’elle puisse s’en occuper.

Si un propriétaire ou un occupant cause une nuisance, un désagrément ou une perturbation déraisonnable (soit en faisant quelque chose, soit en omettant de faire quelque chose), ou s’il ne respecte pas les documents constitutifs du condominium, l’association condominiale ou un autre propriétaire peut engager une action en justice à son encontre, notamment en déposant une demande auprès du Tribunal de l’autorité du secteur des condominiums (TASC).

De même, si une association condominiale cause une nuisance, un désagrément ou une perturbation déraisonnable (soit en faisant quelque chose ou en ne faisant rien), le propriétaire peut alors intenter une action en justice contre elle, y compris en déposant une demande auprès du TASC.

Réparations et entretien

Certains problèmes de fumée ou de vapeur peuvent être le résultat d’un mauvais fonctionnement de certains composants et peuvent nécessiter des réparations ou un entretien pour les résoudre (par exemple, une fenêtre mal fermée).

En vertu de la Loi sur les condominiums, les propriétaires sont responsables de l’entretien de leurs propres unités et les associations condominiales sont responsables de l’entretien des parties communes. Les associations condominiales sont également responsables de la réparation des unités et des parties communes ayant été endommagées.

Cela dit, la déclaration d’une association condominiale peut modifier qui est responsable des réparations et de l’entretien – par exemple, la déclaration d’une association condominiale pourrait préciser que les propriétaires sont responsables de la réparation de leurs propres unités après leur endommagement, ou que les propriétaires sont responsables de l’entretien de certaines des parties communes. Si vous avez un problème de fumée ou de vapeur lié aux réparations et à l’entretien, vous devez vérifier la déclaration de votre association condominiale pour déterminer qui est responsable.

Pour plus d’informations sur les obligations de réparation et d‘entretien, veuillez cliquer ici.

Autres considérations juridiques

Cannabis  

Les lois fédérales et provinciales régissent la production, la possession et l’utilisation légales de cannabis à des fins récréatives dans les résidences privées. En Ontario, la Loi sur le cannabis fédérale permet aux adultes âgés d’au moins 19 ans :

• Utiliser du cannabis à des fins récréatives dans leur unité ou dans l’espace extérieur d’un élément commun
• Développez jusqu’à quatre usines par résidence pour des activités récréatives.

Bien que la Loi sur le cannabis permette la croissance et la consommation de cannabis légal dans les résidences privées, cela ne signifie pas que les propriétaires ou occupants ont le droit absolu de cultiver ou de consommer du cannabis dans leurs unités ou dans les parties communes. Les documents constitutifs de votre association condominiale peuvent restreindre certaines activités, et les propriétaires ou les occupants doivent connaître les restrictions relatives à la création de fumée et/ou de vapeur dans les unités et les éléments communs.

Si votre association condominiale est particulièrement préoccupée par la fumée ou la vapeur de cannabis, elle peut envisager d’interdire expressément la fumée ou la vapeur de cannabis récréatif.

Le cannabis thérapeutique n’est pas couvert ni touché par la Loi sur le cannabis. 

Code des droits de la personne de l’Ontario 

De nombreuses personnes créent ou consomment de la fumée ou de la vapeur à des fins culturelles, ou sur prescription de leur médecin pour traiter toute une série de problèmes médicaux. Ces activités peuvent être protégées en vertu du Code des droits de la personne de l’Ontario (le « Code »), qui protège toutes les personnes contre la discrimination fondée sur certains motifs, notamment la race, la couleur, le sexe, l‘orientation sexuelle et le handicap.

Les associations condominiales peuvent avoir le devoir de tenir compte de la situation des propriétaires ou de celle du condominium, même si les documents constitutifs régissant le condominium interdisent la création de fumée ou de vapeur. Le processus d’accommodement est un moyen important pour les associations condominiales de collaborer avec les propriétaires et les occupants afin de s’assurer qu’ils sont traités équitablement et que les documents constitutifs ne sont pas mis en œuvre de façon discriminatoire.

Pour plus d‘informations sur l‘obligation d‘accommodement et pour des conseils utiles sur la façon dont votre association condominiale peut gérer le processus d‘accommodement, veuillez visiter la page Web de la Commission ontarienne des droits de la personne.

Loi de 2017 favorisant un Ontario sans fumée

Il est important de noter que le paragraphe 12 (2) de la Loi de 2017 favorisant un Ontario sans fumée interdit de fumer du cannabis ou du tabac ou d’utiliser des cigarettes électroniques dans toute aire commune intérieure d’un condominium, y compris les garages, les salles de réception ou de divertissement, les buanderies, les lobbies et les aires d’exercice.

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Solutions destinées aux propriétaires

Solutions à l’intention des conseils d’administration et des gestionnaires de condominiums