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Location à court terme

Bienvenue aux étapes guidées de l’Office ontarien du secteur des condominiums (OOSC) pour régler les différends communs. L’OOSC offre de l’information, des outils et des modèles sur ces pages afin d’aider les communautés condominiales à mieux comprendre les différends et à collaborer dans le but de les régler avant qu’ils dégénèrent en conflits. Dans les situations où les communautés condominiales sont incapables de régler leurs différends par la collaboration, l’OOSC offre également de l’information sur les prochaines étapes à suivre.

Si vous avez des questions au sujet des renseignements sur les étapes guidées de l’OOSC pour régler les différends communs, veuillez communiquer directement avec nous.

Location à court terme

Alors que l’économie du partage devient de plus en plus populaire, bien des gens ont commencé à utiliser leurs condos pour des locations à court terme par le biais de services comme AirBnB. Les locations à court terme peuvent parfois entraîner des problèmes dans les communautés condominiales, puisqu’il arrive quelques fois que les personnes qui louent les condos soient une cause de perturbation pour les autres résidents et qu’elles ne suivent pas les règles du condominium.

Voici des exemples de différends liés aux locations à court terme :

  • les locataires peuvent causer des problèmes dans l’immeuble
  • un propriétaire ou un résident peut vouloir utiliser son condo pour des locations à court terme, mais il peut y avoir une restriction dans la déclaration ou les règles du condominium qui l’interdit
  • un propriétaire ou un résident continue d’utiliser son condo pour des locations à court terme malgré une interdiction dans la déclaration ou les règles du condominium
  • un propriétaire ou un résident s’était initialement fait dire qu’il pouvait héberger des locations à court terme, mais le conseil d’administration a depuis lors modifié la règle
  • il existe une préoccupation en matière de sécurité concernant les résidents partageant les clés avec des locataires à court terme

Il est important de souligner qu’il y a une différence entre les locations à court terme et celles à long terme. Les locations à court terme sont généralement pour une période allant de quelques jours à un mois, alors que les locations à long terme sont, dans la plupart des cas,  d’une durée de quelques mois à plusieurs années. Les règles peuvent s’avérer très différentes pour les locations à court terme et celles à long terme.

Pour en apprendre plus, lisez les renseignements importants à l’intention des locateurs.

La capacité d’un propriétaire ou d’un résident d’utiliser son condo pour des locations à court terme dépendra généralement des documents de votre association condominiale, y compris la déclaration, les règlements administratifs et les règles.

L’article 7 de la Loi de 1998 sur les condominiums (« la Loi ») décrit le contenu d’une déclaration de condominium. Une déclaration peut comprendre des conditions et des restrictions à l’égard de l’occupation et de l’usage des parties privatives. Par exemple, la déclaration peut indiquer que les parties privatives peuvent seulement être utilisées pour des familles. Si tel est le cas, les propriétaires ou les résidents ne sont peut-être pas autorisés à utiliser leur condominium pour des locations à court terme.

Vos règles d’association condominiale peuvent également restreindre votre capacité d’utiliser votre condominium pour des locations à court terme. Plus précisément, l’article 58 de la Loi permet aux conseils d’administration de condominium d’adopter des règles qui favorisent la protection, la sécurité ou le bien-être des propriétaires et qui empêchent que soient gênés l’usage et la jouissance des parties communes, des parties privatives ou des biens de l’association.

De nombreux conseils d’administration de condominium ont commencé à introduire des règles pour empêcher l’utilisation des condominiums pour des locations à court terme en adoptant une règle. De plus, une décision récente de la Cour de l’Ontario a confirmé que les conseils d’administration de condominiums peuvent empêcher les propriétaires d’utiliser leurs parties privatives à des fins de location à court terme.

Les documents de votre association condominiale peuvent également définir une période de location minimale autorisée. Par exemple, les documents de votre condominium peuvent interdirent les contrats de location pour une période de moins de six mois, mais peuvent autoriser les contrats de location à plus long terme.

Une association condominiale peut avoir des règles concernant la location qu’elle n’a pas mises en application par le passé. Cela ne signifie pas que les règles ne sont pas exécutoires. Un ou plusieurs propriétaires peuvent demander à tout moment que l’association applique les règles.

Si vous êtes autorisé à louer votre partie privative, vous devez respecter les règles précises décrites dans les documents relatifs aux activités de votre condominium.

Si vous envisagez d’utiliser votre condominium pour des locations à court terme, vous devriez d’abord passer en revue la déclaration, les règlements administratifs et les règles de votre association condominiale.

Vous devriez également vérifier vos règlements municipaux. Certaines municipalités de l’Ontario ont des règlements qui traitent de la location à court terme. Si votre municipalité a un règlement qui interdit la location à court terme, il vous serait interdit d’utiliser votre condominium pour des locations à court terme, que votre association condominiale le permette ou non.

La ville de Toronto, par exemple, a récemment proposé de nouvelles règles qui permettraient aux propriétaires ou aux locataires de ne louer que leur résidence principale et pour une période maximale de 28 jours. Cela signifie qu’une personne ne peut pas louer à court terme plusieurs propriétés. Les personnes souhaitant louer à court terme leur résidence principale seraient également tenues de s’inscrire auprès de la Ville et d’inclure le numéro d’inscription émis par la Ville dans toutes les publicités.

Pour obtenir de plus amples renseignements sur les règles proposées par la ville de Toronto, visitez leur site Web.

En vertu de l’article 17 de la Loi de 1998 sur les condominiums, les associations condominiales sont tenues d’appliquer les dispositions de la Loi, la déclaration, les règlements et les règles du condominium. Si un propriétaire ne se conforme pas à la Loi, à la déclaration, aux règlements administratifs ou aux règles, des recours judiciaires peuvent être intentées.

Nous recommandons d’exécuter ces étapes dans l’ordre (le cas échéant) jusqu’à ce que votre problème soit résolu.

1. Comprendre comment les locations à court terme sont traitées dans votre association condominiale

Bien que la Loi de 1998 sur les condominiums n’aborde pas précisément le problème lié aux locations à court terme, votre association condominiale peut les restreindre ou même les interdire dans la déclaration et les règles de votre association condominiale.

Consultez l’onglet législation, règlements administratifs et règles pour en apprendre davantage.

Si vous avez déjà lu ces renseignements, passez à l’étape 2.

2. Envoyer une lettre ou un courriel à votre association condominiale au sujet du problème

Votre prochaine étape consiste à communiquer le problème à votre conseil d’administration ou à votre gestionnaire de condominium. Vous pouvez utiliser un modèle de lettre dans la page « Ressources » afin de communiquer avec votre gestionnaire de condominium ou votre conseil d’administration.

Informer votre conseil d’administration ou votre gestionnaire de condominium que vous avez un problème avec une location à court terme constitue une étape importante. Votre conseil d’administration ou votre gestionnaire de condominium devrait pouvoir vous renseigner sur la façon dont les locations à court terme sont gérées dans votre association condominiale et vous informer de ce qu’il compte faire pour résoudre votre problème.

Si les locations à court terme sont interdites dans votre association condominiale et que vous avez un problème avec un autre propriétaire ou un autre résident qui loue sa partie privative, votre conseil d’administration ou votre gestionnaire de condominiums communiquera habituellement avec ce propriétaire ou ce résident et lui demandera d’arrêter.

Si vous avez communiqué avec votre conseil d’administration ou votre gestionnaire de condominium par écrit et que le problème persiste, vous voudrez peut-être faire un suivi avec lui et vous informer sur la façon dont il envisage de le résoudre.

Que faire si les outils d’autoassistance ne permettent pas de résoudre mon problème?

Si vous avez essayé les étapes ci-dessus et que votre problème n’est toujours pas résolu, certaines autres mesures sont à votre disposition, comme la médiation privée, l’arbitrage ou d’autres recours judiciaires.

Besoin d’aide supplémentaire?

La médiation et l’arbitrage constituent des moyens efficaces de régler les différends lorsque les parties sont incapables de parvenir à une résolution par elles-mêmes. On les utilise couramment pour résoudre les différends plus difficiles qui surviennent dans les condominiums. On désigne parfois la médiation et l’arbitrage sous le nom de « mode alternatif de résolution de différends » (ARD).

En vertu de l’article 132 (4) de la Loi de 1998 sur les condominiums, toutes les associations condominiales de la province sont réputées avoir une disposition dans leur déclaration qui stipule que les différends concernant la déclaration, les règlements administratifs ou les règles doivent être portés en médiation ou en arbitrage. Votre association condominiale peut également avoir un règlement administratif qui établit la procédure à suivre en cas de différend.

Si l’on vous demande de participer à une séance de médiation ou d’arbitrage, vous serez probablement légalement tenu de le faire.

Si vous voulez essayer la médiation ou l’arbitrage pour un problème non résolu, vous devrez trouver un médiateur ou un arbitre qui pourra vous aider. Vous pouvez trouver ce spécialiste en ligne ou encore par l’intermédiaire d’organismes qui fournissent des services d’ARD, comme l’ADR Institute of Ontario.

Médiation

La médiation est un processus par lequel une personne neutre tente d’amener les parties à une solution mutuellement acceptable. La médiation est l’approche privilégiée, car elle est souvent moins coûteuse et elle permet aux parties de collaborer pour trouver une solution qui convient à tous.

Arbitrage

L’arbitrage exécutoire est l’étape suivante lorsque la médiation échoue. Dans le cadre de ce processus, un arbitre (ou un groupe d’arbitres) tient une audience et rend une décision quant aux questions en litige. Les personnes touchées par le différend présentent leurs preuves lors de l’audience, après quoi l’arbitre rend une décision exécutoire. Dans certains cas, les décisions d’arbitrage peuvent être portées en appel.

Autres recours judiciaires

Si vous envisagez une action en justice contre un voisin ou votre association condominiale, vous voudrez peut-être d’abord vous adresser à un avocat ou un technicien juridique. On recommande d’essayer la médiation et (ou) l’arbitrage avant de porter un différend devant un tribunal.