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Règles

Bienvenue aux étapes guidées de l’Office ontarien du secteur des condominiums (OOSC) pour régler les différends communs. L’OOSC offre de l’information, des outils et des modèles sur ces pages afin d’aider les communautés condominiales à mieux comprendre les différends et à collaborer dans le but de les régler avant qu’ils dégénèrent en conflits. Dans les situations où les communautés condominiales sont incapables de régler leurs différends par la collaboration, l’OOSC offre également de l’information sur les prochaines étapes à suivre.

Si vous avez des questions au sujet des renseignements sur les étapes guidées de l’OOSC pour régler les différends communs, veuillez communiquer directement avec nous.

Règles

Les associations condominiales et les propriétaires doivent se conformer à un certain nombre d’exigences différentes. Celles-ci sont énoncées dans une série de documents :

  • La Loi de 1998 sur les condominiums (la « Loi ») et ses règlements
  • La déclaration de l’association condominiale
  • Les règlements administratifs de l’association condominiale
  • Les règles de l’association condominiale

Pour en savoir plus sur la façon dont ces quatre documents se rapportent l’un à l’autre, consultez la page sur la déclaration, les règlements administratifs et les règles.

Les associations condominiales peuvent établir des règles pour :

  • assurer la sécurité ou le bien-être des propriétaires et de la propriété et des biens de l’association
  • prévenir toute interférence avec l’utilisation ou la jouissance des parties communes, des parties privatives ou des biens de l’association

Par exemple, il pourrait y avoir dans un condominium certaines règles qui :

  • Définissent la durée minimale des baux
  • Limitent le nombre d’animaux domestiques ou leur taille dans le condominium
  • Restreignent les endroits où les résidents peuvent fumer dans l’immeuble

Le conseil d’administration des condominiums peut créer, modifier ou abroger des règles. Pour ce faire, le conseil doit fournir aux propriétaires un préavis qui stipule la règle prévue et la date à laquelle elle devrait entrer en vigueur.

Les propriétaires doivent respecter les règles de l’association condominiale. Cela peut parfois créer des problèmes, surtout lorsque certains propriétaires ne connaissent pas les règles de leur association ou sont en désaccord avec elles.

Voici quelques exemples de problèmes courants concernant les règles :

  • Un propriétaire ou un résident enfreint une règle et cause une perturbation
  • Un propriétaire souhaite modifier ou abroger une règle
  • Le conseil propose une règle avec laquelle les propriétaires ne sont pas d’accord
En vertu de l’article 58 de la Loi de 1998 sur les condominiums (la « Loi »), les associations condominiales ont la capacité d’adopter, de modifier ou d’abroger des règles pour :

  • Assurer la sécurité ou le bien-être des propriétaires ou de la propriété et des biens de l’association condominiale
  • Prévenir toute interférence avec l’utilisation ou la jouissance des parties communes, des parties privatives ou des biens de l’association condominiale

Le conseil de l’association condominiale ne peut créer ou proposer une règle que si elle accomplit l’une de ces deux choses et si elle est raisonnable et conforme avec la Loi, la déclaration et les règlements administratifs.

En vertu du paragraphe 58(4) de la Loi, si une règle n’est pas conforme à la Loi, elle n’est pas valide. Cela signifie que votre association condominiale ne peut appliquer une règle qui remplacerait une disposition de la Loi. Par exemple, si une association condominiale disposait d’une règle qui stipule que les propriétaires n’ont pas droit aux certificats d’information (contrairement à ce que stipule la Loi), cette règle serait invalide.

Pour que le conseil d’administration d’une association condominiale puisse adopter, modifier ou abroger une règle, il doit fournir à tous les propriétaires un avis les informant de la modification proposée et de la date à laquelle celle-ci devrait entrer en vigueur.

L’avis doit également indiquer que 15 pour cent des propriétaires peuvent demander la tenue d’une réunion dans les 30 jours suivants pour voter sur la modification proposée. Si une réunion est demandée, on tiendra la réunion, puis on passera au vote concernant la modification proposée. La modification n’entre en vigueur que si la majorité des propriétaires présents à la réunion votent en sa faveur.

Si aucune réunion n’est demandée, la règle entre en vigueur 30 jours après l’avis, ou à la date proposée d’entrée en vigueur, selon la plus tardive de ces dates.

Le paragraphe 58 (8) de la Loi stipule que si le conseil d’administration propose une nouvelle règle ou une modification à une règle existante, et que la nouvelle règle ou la modification a le même objet ou le même effet qu’une règle que les propriétaires ont modifiée ou abrogée au cours des deux années précédentes, elle ne peut entrer en vigueur à moins qu’une réunion soit convoquée par le conseil d’administration, avec l’approbation des propriétaires.

En vertu de l’article 17 de la Loi de 1998 sur les condominiums, les associations condominiales sont tenues d’appliquer les dispositions de la Loi, ainsi que la déclaration, les règlements administratifs et les règles de l’association condominiale.

Si vous avez une préoccupation concernant les règles en vigueur dans votre condominium, nous vous recommandons de prendre les mesures indiquées dans l’ordre (le cas échéant) jusqu’à la résolution de votre problème :

1. Comprendre vos droits et obligations

Vous devriez d’abord examiner la Loi et la déclaration, les règlements administratifs et les règles de votre condominium. Veuillez vous reporter à la page consacrée à la loi, aux règlements administratifs et aux règles pour en savoir plus.

Si vous avez déjà lu ces informations, passez à l’étape 2.

2. Aviser l’association condominiale de votre préoccupation

Il est important d’informer votre condominium de la situation. Après avoir communiqué avec eux, votre gestionnaire de condominiums ou votre conseil examineront la question portée à leur attention. Si votre préoccupation concerne une infraction aux règles par un autre propriétaire ou résident, le gestionnaire de condominiums ou le conseil prendront généralement contact avec cette personne. Si la question porte sur votre conformité avec les règles, ou si elle concerne les règles en général, le gestionnaire de condominiums ou le conseil vous transmettront leurs commentaires et (ou) leur décision à son égard.

Si votre problème n’est pas résolu en informant votre association condominiale, passez à l’étape 3.

3. Assurer le suivi par écrit

Si vous avez déjà parlé de votre problème au gestionnaire de condominium ou au conseil, vous voudrez peut-être effectuer un suivi par écrit. Vous devez conserver un exemplaire de la lettre ou du courriel envoyé et noter le jour de l’envoi, pour référence future.

Vous pouvez utiliser le modèle de lettre qui se trouve à la page des ressources pour communiquer avec votre gestionnaire de condominiums ou votre conseil.

Si votre problème n’est pas résolu par la communication par écrit, passez à l’étape 4.

Que faire si les outils d’autoassistance ne permettent pas de résoudre mes problèmes?

Si vous avez essayé les étapes ci-dessus et que votre problème n’est toujours pas résolu, certaines autres mesures sont à votre disposition, comme  la médiation privée, l’arbitrage et (ou) d’autres recours judiciaires.

Besoins d’aide supplémentaire?

La médiation et l’arbitrage constituent des moyens efficaces de régler les différends lorsque les parties sont incapables de parvenir à une résolution par elles-mêmes. On les utilise couramment pour résoudre les différends plus difficiles qui surviennent dans les condominiums. On désigne parfois la médiation et l’arbitrage sous le nom de « mode alternatif de résolution de différends » (ARD).

En vertu du paragraphe 132 (4) de la Loi de 1998 sur les condominiums, toutes les associations condominiales de la province sont réputées avoir une disposition dans leur déclaration qui stipule que les différends concernant la déclaration, les règlements administratifs ou les règles doivent être portés en médiation ou en arbitrage. Votre association condominiale peut également avoir un règlement administratif qui établit la procédure à suivre en cas de différend.

Si l’on vous demande de participer à une séance de médiation ou d’arbitrage, vous serez probablement légalement tenu de le faire.

Si vous voulez essayer la médiation ou l’arbitrage pour un problème non résolu, vous devrez trouver un médiateur ou un arbitre qui pourra vous aider. Vous pouvez trouver ce spécialiste en ligne ou encore par l’intermédiaire d’organismes qui fournissent des services d’ARD, comme l’ADR Institute of Ontario.

Médiation

La médiation est un processus par lequel une personne neutre tente d’amener les parties à une solution mutuellement acceptable. La médiation est l’approche privilégiée, car elle est souvent moins coûteuse et elle permet aux parties de collaborer pour trouver une solution qui convient à tous.

Arbitrage

L’arbitrage exécutoire est l’étape suivante lorsque la médiation échoue. Dans le cadre de ce processus, un arbitre (ou un groupe d’arbitres) tient une audience et rend une décision quant aux questions en litige. Les personnes touchées par le différend présentent leurs preuves lors de l’audience, après quoi l’arbitre rend une décision exécutoire. Dans certains cas, les décisions d’arbitrage peuvent être portées en appel.

Autres recours judiciaires

Autres recours judiciaires

Si vous envisagez une action en justice contre un voisin ou votre association condominiale, vous voudrez peut-être d’abord vous adresser à un avocat ou un technicien juridique. On recommande d’essayer la médiation et (ou) l’arbitrage avant de porter un différend devant un tribunal.