Certaines odeurs font partie de la vie quotidienne et peuvent être inévitables. Ils peuvent toutefois devenir problématiques lorsque l’odeur est persistante ou excessive.

Les odeurs indésirables peuvent être causées par :

• le comportement d’une autre personne au sein du condominium (par exemple, des déchets excessifs dans une unité);
• un défaut dans la conception et la construction de l’immeuble de condominiums (par exemple, des problèmes de plomberie); ou,
• une source externe au condominium (par exemple, les animaux voisins).

Voici quelques exemples de problèmes courants liés aux odeurs :

• les odeurs causées par les voisins ou par les unités voisines, y compris les odeurs désagréables de cuisine, ou les odeurs d’encens brûlé;
• les méfaits causés par certaines activités, dont la fumée de cigarettes ou de cannabis;
• les odeurs causées par un manque de toilettage, de nettoyage et de soins des animaux de compagnie;
• les odeurs liées au fonctionnement des parties communes, y compris les odeurs provenant de la chute à déchets ou des parties communes.

Si vous pensez que votre problème d’odeur peut être causé par l’animal de compagnie d’un autre propriétaire ou occupant, ou par quelqu’un qui fume du tabac ou du cannabis, vous avez peut-être affaire à un problème d’Animaux domestiques ou à des Problèmes de cannabis.

Si vous pensez que votre problème d’odeur peut être causé par une infestation, vous avez peut-être affaire à un problème d’Infestation.

Avez-vous des questions?

Si vous avez une question sur le contenu de cette documentation, veuillez communiquer avec nous. Notre équipe est à votre disposition pour répondre à toutes vos questions.

Chaque propriétaire et occupant d’un condominium est tenu de se conformer à la Loi de 1998 sur les condominiums (la « Loi sur les condominiums »), ainsi qu’aux documents constitutifs de son association condominiale (c.‑à‑d. la déclaration, les règlements administratifs et les règles de son association).

Si vous avez des problèmes d’odeur ou si vous recevez une plainte concernant un problème d’odeur auquel vous pourriez être impliqué, vous devriez commencer par examiner les documents constitutifs de votre association qui régissent votre condominium.

Si votre association a des dispositions dans ses documents constitutifs régissant les odeurs, ces dispositions se retrouvent fort probablement dans la déclaration ou les règles de l’association, bien qu’elles pourraient aussi être énoncées dans les règlements administratifs.

En examinant ces documents, vous pouvez déterminer ce qui est permis ou non dans votre association relativement aux odeurs. Selon le problème en cause, vous voudrez peut-être examiner les documents constitutifs de votre association en vue de repérer d’autres dispositions susceptibles d’être pertinentes, même si ces dispositions ne font pas expressément mention d’odeurs.

Par exemple, les documents constitutifs de votre association condominiale peuvent contenir des dispositions qui :

• interdissent certaines substances ou activités dans le condominium qui sont susceptibles de provoquer des odeurs intenses;
• exigent des propriétaires ou des occupants qu’ils prennent des mesures raisonnables pour prévenir ou interdire certaines activités susceptibles de provoquer des odeurs (par exemple, interdiction de fumer dans les logements ou les éléments communs).
• Les propriétaires des unités participent à des procédures d’entretien de routine particulières (comme le remplacement des filtres à air ou la prise de mesures pour prévenir la croissance de moisissure dans les unités ou les éléments communs qu’ils utilisent exclusivement).

Si vous éprouvez des problèmes d’odeur, vous voudrez peut-être d’abord examiner les documents constitutifs, en vue de déterminer les exigences ou obligations liées aux odeurs.

Les documents constitutifs d’une association condominiale doivent être cohérents avec la Loi sur les condominiums. De plus, les règlements administratifs et les règles des associations condominiales doivent être raisonnables et cohérents avec la déclaration.

Pour une explication plus détaillée sur la déclaration, les règlements administratifs et les règles des associations condominiales, veuillez consulter notre site Web ici.

Vous n’avez pas une copie de la déclaration, des règlements administratifs ou des règles de votre association condominiale?

Vous pouvez demander une copie à votre association condominiale en utilisant le formulaire obligatoire de demande de dossiers, disponible sur notre site Web.

Comment la Loi sur les condominiums s’applique-t-elle?

Le paragraphe 119 (1) de la Loi sur les condominiums exige que tous, y compris les propriétaires de parties privatives, les occupants et votre association condominiale, se conforment à la Loi sur les condominiums, ainsi qu’aux documents constitutifs qui régissent le condominium. Par conséquent, si les documents constitutifs de votre association condominiale portent sur les odeurs, chaque personne est tenue de les respecter.

De plus, en vertu du paragraphe 17 (3) de la Loi sur les condominiums, les associations condominiales sont obligées de prendre toutes les mesures raisonnables pour s’assurer que chaque personne se conforme à la Loi sur les condominiums, ainsi qu’aux documents constitutifs qui régissent le condominium.

Si un problème d’odeur se produit, il peut être nécessaire de le traiter immédiatement. Le paragraphe 117 (2) de la Loi sur les condominiums interdit à quiconque d’exercer une activité ou d’autoriser une activité dans l’unité ou les parties communes si l’activité entraîne la création ou le maintien d’une odeur qui constitue une nuisance, un désagrément ou une perturbation déraisonnable dans l’association condominiale.

Les odeurs qui interfèrent avec le droit d’une personne d’utiliser et de profiter de son logement peuvent constituer une nuisance, un désagrément ou une perturbation déraisonnable. La question de savoir si une odeur constitue une nuisance, un désagrément ou une perturbation déraisonnable dépend de plusieurs facteurs différents, dont les suivants :

• la source de l’odeur;
• l’intensité de l’odeur;
• la durée de l’odeur;
• la fréquence à laquelle elle se produit;
• si elle affecte le droit d’une personne d’utiliser et de jouir de son unité.

La Loi sur les condominiums interdit à quiconque de causer une nuisance, un désagrément ou une perturbation déraisonnable dans un condominium, peu importe ce que disent les documents constitutifs d’une association condominiale.

Une exposition prolongée à certaines odeurs peut avoir un impact sur l’appréciation générale de l’unité …

Une association condominiale est légalement obligée de prendre des mesures pour régler tout problème d’odeur :

• qui cause une nuisance, un désagrément ou une perturbation déraisonnable;
• qui viole la Loi sur les condominiums et/ou les documents constitutifs de l’association.

Par conséquent, si vous avez un problème d’odeur, vous devriez aviser votre association le plus tôt possible afin qu’il puisse s’en occuper.

Si un propriétaire ou un occupant cause une nuisance, un désagrément ou une perturbation déraisonnable (soit en faisant quelque chose, soit en omettant de faire quelque chose), ou s’il ne respecte pas les documents constitutifs du condominium, l’association condominiale ou un autre propriétaire peut engager une action en justice à son encontre, notamment en déposant une demande auprès du Tribunal de l’autorité du secteur des condominiums (TASC).

De même, si une association condominiale cause une nuisance, un désagrément ou une perturbation déraisonnable (soit en faisant quelque chose ou en ne faisant rien), le propriétaire peut alors intenter une action en justice contre elle, y compris en déposant une demande auprès du TASC.

Réparations et entretien

Certains problèmes d’odeur pourraient découler d’un mauvais fonctionnement des composantes et nécessiter des réparations ou des travaux d’entretien (p. ex., une chute des déchets endommagée).

En vertu de la Loi sur les condominiums, les propriétaires sont responsables de l’entretien de leurs propres unités et les associations condominiales sont responsables de l’entretien des parties communes. Les associations condominiales sont également responsables de la réparation des unités et des parties communes ayant été endommagées.

Cela dit, la déclaration d’une association condominiale peut modifier qui est responsable des réparations et de l’entretien – par exemple, la déclaration d’une association condominiale pourrait préciser que les propriétaires sont responsables de la réparation de leurs propres unités après leur endommagement, ou que les propriétaires sont responsables de l’entretien de certains des parties communes. Si vous avez un problème d’odeur lié aux réparations et à l’entretien, vous devriez vérifier la déclaration de votre association pour déterminer qui en est responsable.

Pour plus d’informations sur les obligations de réparation et d’entretien, veuillez cliquer ici.

Autres considérations juridiques

Bien que les associations condominiales soient obligées de veiller à ce que chaque personne se conforme à la Loi sur les condominiums, ainsi qu’aux documents constitutifs de l’association condominiale, elles ne sont pas toujours en mesure de contrôler ce qui se passe à l’extérieur de la propriété du condominium ou de ses bordures physiques.

Par exemple, votre association condominiale peut ne pas être en mesure de régler des problèmes tels que :

• les odeurs provenant d’autres bâtiments; ou
• les odeurs provenant des rues voisines ou de l’environnement.

Selon le type de problème auquel vous faites face, vous pouvez également consulter les règlements de votre municipalité ou communiquer avec l’organisme responsable de l’application des règlements municipaux. Les municipalités peuvent avoir des règlements concernant le confinement des ordures ou du compostage pour éviter les odeurs indésirables, par exemple.

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