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Odeurs

Bienvenue aux étapes guidées de l’Office ontarien du secteur des condominiums (OOSC) pour régler les différends communs. L’OOSC offre de l’information, des outils et des modèles sur ces pages afin d’aider les communautés condominiales à mieux comprendre les différends et à collaborer dans le but de les régler avant qu’ils dégénèrent en conflits. Dans les situations où les communautés condominiales sont incapables de régler leurs différends par la collaboration, l’OOSC offre également de l’information sur les prochaines étapes à suivre.

Si vous avez des questions au sujet des renseignements sur les étapes guidées de l’OOSC pour régler les différends communs, veuillez communiquer directement avec nous.

Odeurs

Les plaintes concernant les odeurs désagréables ou indésirables sont un problème commun dans les condominiums. Dans bien des cas, habiter dans un condominium signifie vivre près de vos voisins et donc parfois percevoir des odeurs qui peuvent voyager d’une partie privative à l’autre ou dans les parties communes.

Les odeurs sont le plus souvent causées par le comportement d’une personne : par exemple, la cuisson et le tabagisme sont des causes courantes de plaintes d’odeur. Elles peuvent également résulter de problèmes d’entretien, comme la moisissure ou un mauvais fonctionnement de la chute à déchets. Il peut parfois être difficile d’identifier la source d’une odeur.

Voici des exemples communs des problèmes d’odeur :

  • Il y a une odeur de moisissure ou d’humidité dans l’une des parties privatives ou dans l’une des parties communes de l’édifice
  • Des odeurs de cuisson provenant d’une partie privative se déplacent dans les parties communes ou dans une autre partie privative
  • L’odeur de la fumée (habituellement du tabac) cause des désagréments
Si vous recevez une plainte ou avez un problème concernant des odeurs indésirables, commencez par vérifier vos règlements administratifs et vos règles. La plupart des associations condominiales ont des règles en ce qui concerne la perturbation des autres résidents ou l’interférence de leur capacité à profiter de leur propriété. Il est également fréquent que les associations condominiales disposent de règles concernant le tabagisme dans les parties privatives et les parties communes.

En plus de vos règlements administratifs ou règles, l’article 117 de la Loi de 1998 sur les condominiums (« la Loi ») interdit à toute personne, dans une partie privative ou dans les parties communes, de tolérer une situation ou d’exercer une activité susceptible d’endommager la propriété ou de causer des blessures.

Bien que les problèmes d’odeur soient peu susceptibles d’entraîner des blessures ou des dommages matériels, l’article 117 sera bientôt modifié afin d’interdire à quiconque toute activité nuisible, dérangeante ou perturbatrice pour un autre résident.

Il est important de noter que les modifications apportées à l’article 117 décrit ci-dessus ne font pas partie de la Loi. Lorsque ces modifications deviendront des lois, cette interdiction s’appliquera à toutes les associations condominiales.

Les associations condominiales sont tenues d’appliquer les dispositions de la Loi, la déclaration, les règlements administratifs et règles du condominium. Si vous ne respectez pas la Loi, la déclaration, les règlements administratifs ou les règles de votre condominium, une poursuite en justice peut être intentée contre vous.

Nous vous recommandons de prendre les mesures indiquées dans l’ordre (le cas échéant) jusqu’à la résolution de votre problème.

1. Comprendre vos droits et obligations

La Loi interdira bientôt les activités qui nuisent ou perturbent les autres résidents dans une communauté de condominiums. Les règlements administratifs, les règles ou les politiques de votre condominium peuvent également porter sur l’activité qui cause l’odeur. Reportez-vous à l’onglet législation, règlements administratifs et règles pour en savoir plus.

Si vous avez déjà pris connaissance de cette information, passez à l’étape 2.

2. Aviser l’association condominiale de votre préoccupation

Votre prochaine étape consiste à communiquer vos préoccupations à votre conseil d’administration ou à votre gestionnaire de condominiums. Vous pouvez en parler à votre conseil d’administration ou à votre gestionnaire de condominiums en personne, par téléphone ou par courrier électronique.

Aviser votre association ou gestionnaire de condominium est une étape importante. Après avoir communiqué avec lui, votre conseil d’administration ou votre gestionnaire de condominiums examinera généralement la source de l’odeur. Si l’odeur est causée par un composant du bâtiment (une fuite d’eau provenant d’un tuyau défectueux ayant provoqué la prolifération de moisissure, par exemple), il peut être nécessaire de procéder à une réparation. Si l’odeur est causée par un autre résident, votre conseil d’administration ou votre gestionnaire communiquera généralement en votre nom avec le résident fautif.

Si votre problème n’est pas résolu en avisant votre association condominiale, passez à l’étape 3.

3. Assurer le suivi par écrit

Si vous avez déjà parlé à votre conseil d’administration ou à votre gestionnaire et que le problème d’odeur persiste, vous voudrez peut-être effectuer un suivi par écrit auprès de votre conseil d’administration. Il est recommandé de conserver un exemplaire de la lettre ou du courrier électronique que vous envoyez et notez le jour de l’envoi pour référence ultérieure.

Vous pouvez utiliser le modèle de lettre sur la page « Ressources » pour communiquer avec votre conseil ou votre gestionnaire.

Besoins d’aide supplémentaire

La médiation et l’arbitrage constituent des moyens efficaces de régler les différends lorsque les parties sont incapables de parvenir à une résolution par elles-mêmes. On les utilise couramment pour résoudre les différends plus difficiles qui surviennent dans les condominiums. On désigne parfois la médiation et l’arbitrage sous le nom de « mode alternatif de résolution de différends » (ARD).

En vertu de l’article 132 (4) de la Loi de 1998 sur les condominiums, toutes les associations condominiales de la province sont réputées avoir une disposition dans leur déclaration qui stipule que les différends concernant la déclaration, les règlements administratifs ou les règles doivent être portés en médiation ou en arbitrage. Votre association condominiale peut également avoir un règlement administratif qui établit la procédure à suivre en cas de différend.

Si l’on vous demande de participer à une séance de médiation ou d’arbitrage, vous serez probablement légalement tenu de le faire.

Si vous voulez essayer la médiation ou l’arbitrage pour un problème non résolu, vous devrez trouver un médiateur ou un arbitre qui pourra vous aider. Vous pouvez trouver ce spécialiste en ligne ou encore par l’intermédiaire d’organismes qui fournissent des services d’ARD, comme l’ADR Institute of Ontario.

Médiation

La médiation est un processus par lequel une personne neutre tente d’amener les parties à une solution mutuellement acceptable. La médiation est l’approche privilégiée, car elle est souvent moins coûteuse et elle permet aux parties de collaborer pour trouver une solution qui convient à tous.

Arbitrage

L’arbitrage exécutoire est l’étape suivante lorsque la médiation échoue. Dans le cadre de ce processus, un arbitre (ou un groupe d’arbitres) tient une audience et rend une décision quant aux questions en litige. Les personnes touchées par le différend présentent leurs preuves lors de l’audience, après quoi l’arbitre rend une décision exécutoire. Dans certains cas, les décisions d’arbitrage peuvent être portées en appel.

Autres recours judiciaires

Si vous envisagez une action en justice contre un voisin ou votre association condominiale, vous voudrez peut-être d’abord vous adresser à un avocat ou un technicien juridique. On recommande d’essayer la médiation et (ou) l’arbitrage avant de porter un différend devant un tribunal.