Les locations à court terme peuvent parfois entraîner des perturbations et d’autres problèmes dans les communautés condominiales, car il se peut que les occupants des locations à court terme ne suivent pas les règles du condominium et ne se conforment pas aux règlements municipaux ou à d’autres dispositions législatives.

Afin de réglementer les locations à court terme de la propriété condominiale, de nombreuses associations condominiales restreignent la mise en location de parties privatives pour de courtes périodes. S’il existe de telles restrictions dans votre association condominiale, vous pourrez en prendre connaissance dans la déclaration, les règlements administratifs et les règles de votre association condominiale (désignés collectivement les « documents constitutifs »).

Ces types de différends concernent le plus souvent les restrictions mises en œuvre par l’association condominiale pour les locations à court terme, ou bien les conséquences engendrées par les locataires à court terme sur la propriété condominiale.

Voici des exemples de problèmes communs relatifs aux locations à court terme:

• Les autres propriétaires ou occupants de parties privatives ont des préoccupations concernant la sécurité, car des clés ou des télécommandes d’accès supplémentaires sont données à de nombreuses nouvelles personnes.
• Il y a une usure accrue des parties communes ou des commodités du condominium en raison d’une utilisation plus importante.
• Les locataires à court terme et/ou leurs invités perturbent constamment le condominium ou ne se conforment pas aux documents constitutifs de l’association.
• Des propriétaires ou des occupants de parties privatives mettent leurs parties privatives en location à court terme, malgré les règles de l’association condominiale qui imposent des restrictions sur les locations à court terme.

Pour obtenir davantage d’information générale sur la location de parties privatives, veuillez consulter la page Guides sur la location de parties privatives à usage d’habitation de l’OOSC.

Avez-vous des questions?

Si vous avez des questions au sujet des renseignements que vous avez lus, veuillez communiquer avec nous. Notre équipe est à votre disposition pour répondre à toutes vos questions.

Chaque propriétaire et occupant d’une partie privative est tenu de se conformer à la Loi de 1998 sur les condominiums (la « Loi sur les condominiums ») ainsi qu’aux documents constitutifs de l’association condominiale (c.‑à‑d., la déclaration, les règlements administratifs et les règles).

Si vous rencontrez un problème lié à une location à court terme ou si vous avez reçu une plainte portant sur un problème de location à court terme vous concernant, vous devriez commencer par prendre connaissance des documents constitutifs de votre association condominiale. Les documents constitutifs de nombreuses associations condominiales contiennent des dispositions visant à restreindre les locations à court terme. Si les documents constitutifs de votre association condominiale contiennent des dispositions relatives aux locations à court terme, celles-ci se trouvent probablement dans la déclaration ou les règles, mais il arrive qu’elles puissent aussi figurer dans les règlements administratifs.

Il est important de souligner qu’il existe une différence entre les locations de condo à court terme et à long terme. Les locations à court terme se font généralement pour une période d’un seul jour à plusieurs semaines, alors que les locations à long terme se font généralement pour une période de plusieurs mois à une année. Les documents constitutifs d’une association condominiale peuvent contenir différentes exigences pour les locations à court terme et les locations à long terme ainsi que pour leurs locataires.

En lisant attentivement les documents constitutifs, vous pourrez savoir ce qui est autorisé ou non dans votre association condominiale. Selon le problème que vous rencontrez, nous vous invitons aussi à consulter les documents constitutifs de votre association pour savoir si d’autres dispositions pourraient être pertinentes, même si ces dispositions ne mentionnent pas spécifiquement les locations à court terme.

Par exemple, les documents constitutifs de votre association condominiale peuvent contenir des dispositions visant à :

• interdire certains types de conventions de location;
• limiter les commodités auxquelles les locataires à court terme peuvent accéder;
• limiter la fréquence de mise en location des parties privatives.

Les documents constitutifs d’une association condominiale doivent être conformes à la Loi sur les condominiums. De plus, les règlements administratifs et les règles d’une association condominiale doivent être conformes à la déclaration et doivent être raisonnables.

Pour avoir un aperçu de la déclaration, des règlements administratifs et des règles , consultez notre site Web en cliquant ici.

Vous n’avez pas de copie de la déclaration, des règlements administratifs ou des règles de votre association condominiale?

Vous pouvez demander une copie de ces documents à votre association condominiale au moyen du formulaire requis « Demande de dossiers » qui est disponible sur notre site Web.

Comment la Loi sur les condominiums s’applique-t-elle?

En vertu du paragraphe 119 (1) de la Loi sur les condominiums, chacun, y compris les propriétaires et occupants de parties privatives et votre association condominiale, doit se conformer à la Loi sur les condominiums ainsi qu’aux documents constitutifs de votre association condominiale. En conséquence, si les documents constitutifs de votre association condominiale contiennent des dispositions relatives aux locations ou aux locataires à court terme, chacun est tenu de les respecter.

Les propriétaires de parties privatives qui utilisent leur partie privative à des fins de location à court terme sont responsables des occupants de leur partie privative, des personnes invitées par ces occupants et du comportement adopté par ces personnes dans le condominium. Cela signifie que les propriétaires de parties privatives ont la responsabilité de veiller à ce que les occupants de leur partie privative se conforment aux documents constitutifs de l’association condominiale (p. ex. se conformer à toutes les règles relatives aux locations à court terme). La responsabilité de l’occupant peut aussi s’étendre à tout dommage que l’occupant à court terme (ou ses invités) pourrait causer aux parties communes.

De plus, en vertu du paragraphe 17 (3) de la Loi sur les condominiums, les associations condominiales doivent prendre toutes les mesures utiles pour s’assurer que chacun se conforme à la Loi sur les condominiums ainsi qu’aux documents constitutifs de l’association condominiale.

Même si les documents constitutifs de l’association condominiale ne donnent aucune précision sur les locations à court terme, l’article 117 de la Loi sur les condominiums interdit à toute personne de :

• faire quelque chose susceptible d’endommager la propriété ou les biens ou bien de causer une blessure ou une maladie à une autre personne; et
• causer une nuisance, un désagrément ou une perturbation déraisonnable.

Une association condominiale est légalement obligée de prendre des mesures pour lutter contre tout harcèlement qui enfreint la Loi sur les condominiums et/ou les documents constitutifs de l’association.

En conséquence, si vous rencontrez ou si vous avez remarqué des problèmes relatifs aux locations à court terme, vous devriez en informer votre association condominiale dès que possible, afin que celle-ci puisse y faire face.

Si un propriétaire ou un occupant de partie privative (y compris les locataires à court terme) est à l’origine d’une nuisance, d’un désagrément ou d’une perturbation déraisonnable (soit en faisant quelque chose, soit en ne faisant pas quelque chose), ou s’il ne se conforme pas aux documents constitutifs de l’association condominiale, alors l’association condominiale ou un autre propriétaire peut entamer des poursuites judiciaires contre le propriétaire ou l’occupant, notamment en déposant une requête auprès du Tribunal de l’autorité du secteur des condominiums (TASC).

De même, si une association condominiale est à l’origine d’une nuisance, d’un désagrément ou d’une perturbation déraisonnable (soit en faisant quelque chose, soit en ne faisant pas quelque chose), alors un propriétaire de partie privative peut entamer des poursuites judiciaires contre l’association, notamment en déposant une requête auprès du TASC.

Remarque importante : Le Tribunal de l’autorité du secteur des condominiums (TASC) peut éventuellement traiter les problèmes relatifs aux locations à court terme, mais uniquement :

• si l’association condominiale a des dispositions dans ses documents constitutifs qui interdisent, restreignent ou bien régissent les locations à court terme; ou,
• si le problème relatif à la location à court terme cause une nuisance, un désagrément ou une perturbation impliquant un bruit, une odeur, de la lumière, une vibration, ou de la fumée et de la vapeur.

Le TASC ne peut pas traiter les différends impliquant des situations dangereuses qui ont déjà causé ou qui sont susceptibles de causer des blessures, des maladies ou d’endommager une partie privative ou les parties communes.

Pour de plus amples renseignements sur le TASC, veuillez consulter notre site Web ici.

Autres considérations juridiques

Exigences relatives à la location

Les propriétaires de parties privatives doivent savoir que la Loi sur les condominiums exige que tous les propriétaires mettant en location leur partie privative :

• avisent l’association condominiale, dans les 10 jours, de tout nouveau bail conclu ou de tout bail reconduit ou résilié; et

• fournissent à tous leurs locataires une copie des documents constitutifs de l’association.

Ces exigences figurent à l’article 83 de la Loi sur les condominiums et s’appliquent à toutes les locations de parties privatives. Les propriétaires de parties privatives sont tenus de respecter ces exigences, quelle que soit la durée de la location.

Exigences municipales

Les propriétaires de parties privatives qui envisagent de mettre en location leur partie privative devraient aussi prendre connaissance des règlements de leur municipalité pour savoir s’il existe des interdictions ou des exigences en matière de locations à court terme.

Que votre association condominiale permette ou non les locations à court terme, certaines municipalités interdisent toutes les locations à court terme ou exigent que vous vous soumettiez à certaines exigences avant de pouvoir mener des activités de location à court terme, comme obtenir un permis ou s’inscrire en tant qu’exploitant de location à court terme auprès de la municipalité.

Par exemple, la ville de Toronto exige que les exploitants de locations à court terme s’inscrivent auprès de la Ville avant de mettre en location leurs résidences ou leurs chambres pour des périodes de moins de 28 jours consécutifs. Pour en savoir plus, consultez la page Web de la ville de Toronto ici.

Programme hôte résident d’Airbnb

Le programme hôte résident d’Airbnb est un moyen qui permet aux associations condominiales de collaborer avec les propriétaires de parties privatives et Airbnb pour faciliter l’activité de locations à court terme. Ce programme permet aux associations condominiales de savoir qui met en location une partie privative dans la propriété condominiale et de préciser à l’avance les exigences relatives à la location d’une partie privative dans la propriété condominiale.

Ce programme simplifie la tâche aux associations condominiales qui autorisent les locations à court terme, mais qui souhaitent participer activement au processus de location. Les associations condominiales doivent s’inscrire pour prendre part à ce programme. Pour en savoir plus, consultez la page Web d’Airbnb ici.

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