Les communautés condominiales peuvent parfois héberger des parasites, des moisissures ou d’autres organismes indésirables qui peuvent causer des dommages aux personnes et aux biens. Ces problèmes sont collectivement appelés « infestations ». Les problèmes d’infestation peuvent être très graves dans les communautés condominiales en raison de la proximité des parties privatives. En effet, l’infestation peut se déplacer ou se propager dans d’autres parties privatives ou communes.

Voici les différents types d’infestations :

• Les animaux, comme les souris, les rats ou les oiseaux;
• Les invertébrés, comme les fourmis, les punaises de lit, les termites ou les cafards;
• La moisissure ou le champignon;
• Les bactéries, les virus ou tout autre organisme pouvant contaminer une habitation.

Voici quelques exemples de problèmes courants liés à l’infestation :

• Les rats ou les souris infestant le parc de stationnement ou les zones d’élimination des déchets ou les parties privatives.
• Les punaises de lit et d’autres insectes infestant les parties communes du condominium, causant des dommages à la propriété.
• Des moisissures se développant derrière les murs de plusieurs parties privatives, provoquant des maladies et d’autres problèmes de santé pour les propriétaires ou les occupants.

Si vous estimez que votre problème d’infestation peut être causé par l’animal domestique d’un autre propriétaire ou occupant, vous avez peut-être affaire à un problème d’animaux domestiques.

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Habiter dans un condominium signifie souvent vivre à proximité de ses voisins, et donc il y a un risque de propagation des infestations entre les parties privatives. C’est pourquoi de nombreuses associations condominiales ont des dispositions concernant l’infestation dans leurs documents constitutifs (c’est-à-dire leur déclaration, leurs règlements administratifs et leurs règles). Ces dispositions se trouvent très probablement dans la déclaration ou les règles de l’association, bien qu’elles puissent également se trouver dans les règlements administratifs.

En vertu de l’article 58 de la Loi de 1998 sur les condominiums (la Loi sur les condominiums), les associations condominiales peuvent adopter des règles visant à :

• promouvoir la sûreté, la sécurité ou le bien-être des propriétaires et de la propriété;
• empêcher toute interférence déraisonnable avec l’utilisation et la jouissance des parties privatives ou communes de l’association.

Par conséquent, les associations condominiales auront souvent des règles qui :

• exigent des propriétaires ou des occupants qu’ils prennent des mesures raisonnables pour prévenir les infestations dans leur logement et les parties communes (p. ex., les poubelles doivent être sécurisées et verrouillées après utilisation);
• exigent des propriétaires ou des occupants qu’ils prennent des mesures immédiates pour lutter contre une infestation (p. ex., les propriétaires de parties privatives doivent immédiatement communiquer avec l’association condominiale dès la découverte de moisissures noires dans la partie privative);
• interdisent certaines activités susceptibles de provoquer des infestations (p. ex., restrictions sur la présence d’insectes dans le condominium).

Si vous avez un problème d’infestation, vous voudrez peut-être examiner les règlements administratifs de votre condominium pour savoir s’il comporte des dispositions ou des obligations relatives à l’infestation.

Les règlements administratifs d’une association condominiale doivent être conformes à la Loi sur les condominiums. De plus, les règlements administratifs et les règles d’une association condominiale doivent être conformes à la déclaration et ils doivent être raisonnables.

Pour obtenir un aperçu des déclarations, des règlements administratifs et des règles, visitez notre site Web.

Vous n’avez pas de copie de la déclaration, des règlements administratifs ou des règles de votre association condominiale?

Vous pouvez demander une copie à votre association condominiale en utilisant le formulaire obligatoire de demande de dossiers disponible sur notre site Web.

Comment la Loi sur les condominiums s’applique-t-elle?

En vertu du paragraphe 119(1) de la Loi sur les condominiums, si les règlements administratifs de votre association condominiale traitent de l’infestation, tout le monde est tenu de les suivre.

En vertu de la Loi sur les condominiums, les propriétaires et les associations condominiales sont également tenus d’entretenir et de réparer leurs parties respectives du condominium. Le plus souvent, les associations condominiales
sont responsables des parties communes du condominium, tandis que les propriétaires sont responsables de leurs parties privatives et communes dont ils ont l’usage exclusif.

Si vous êtes tenu d’entretenir ou de réparer une partie d’un condominium, vous pouvez être responsable de ce qui suit :

• Empêcher toute infestation ou sa propagation;
• Contenir et éliminer une infestation dans une zone infestée;
• Réparer tout dommage causé par une infestation.

Si un problème d’infestation survient, il faudra sûrement le régler immédiatement. L’article 117 de la Loi sur les condominiums interdit à quiconque de créer des conditions propices à une infestation, ou de poursuivre une activité dans une partie privative ou commune, susceptible d’endommager la propriété ou de blesser quelqu’un.

Comme certains types d’infestation causent des dommages matériels ou des maladies, ces infestations devront être contenues et éliminées rapidement. Par conséquent, il est important que vous préveniez immédiatement votre association condominiale si vous remarquez une infestation dans une partie privative ou commune.

De plus, en vertu de l’article 17(3) de la Loi sur les condominiums, les associations condominiales sont tenues de prendre toutes les mesures raisonnables pour s’assurer que chacun se conforme à la Loi sur les condominiums et aux règlements administratifs de l’association condominiale.

Par conséquent, si votre association condominiale a connaissance d’un problème d’infestation qui enfreint ses règlements administratifs, elle est légalement tenue de prendre des mesures pour y remédier. C’est pourquoi il est important que vous préveniez votre association condominiale si vous avez un problème d’infestation.

Autres considérations juridiques

Comme les infestations non confinées peuvent se propager et causer des blessures ou des maladies à d’autres personnes dans le condominium, une association condominiale peut avoir besoin d’entrer, de réparer ou d’entretenir une partie privative pour contenir le problème. L’article 92 de la Loi sur les condominiums permet à l’association condominiale d’agir comme suit :

• Réparer une partie privative si le propriétaire ne le fait pas dans un délai raisonnable;
• Entretenir une partie privative si le propriétaire ne le fait pas dans un délai raisonnable, ou si le manque d’entretien menace :
  1. d’endommager les parties communes;
  2. de blesser les autres dans le condominium.

Le paragraphe 92(4) de la Loi sur les condominium précise que le coût des travaux effectués par l’association condominiale pour le compte d’un propriétaire sera ajouté aux charges communes du propriétaire de la partie privative. En raison de ces coûts, il est important que les associations condominiales communiquent avec l’un des propriétaires du condominium à propos de ce qui suit :

• une prétendue infestation;
• l’intention de l’association condominiale d’entrer dans la partie privative pour inspecter ou traiter l’infestation;
• les frais de traitement d’une infestation pour le compte du propriétaire.

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Nous vous recommandons fortement d’exécuter dans l’ordre les étapes suivantes (s’il y a lieu) avant de prendre d’autres mesures.

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