Les études du fonds de réserve

La Loi de 1998 sur les condominiums exige que tous les condominiums aient un fonds de réserve. Un fonds de réserve est un compte spécial hébergé par une institution financière telle qu’une banque, une société de prêt et de fiducie ou une coopérative de crédit. Ce compte est indépendant du fonds d’administration du condominium, et sert à défrayer les coûts de réparation majeure et de remplacement des éléments communs de la propriété. Une partie des dépenses communes versées chaque mois par les propriétaires sont déposées dans le fonds de réserve. Ce fonds vise à faire en sorte que l’association condominiale dispose de suffisamment d’argent pour payer les réparations à venir.

Le fonds de réserve sert à financer des projets de rénovation ou de réparations majeures. Si les condominiums ne disposaient pas d’un fonds de réserve, les propriétaires seraient obligés de se procurer d’importantes sommes pour entreprendre des projets majeurs.

Une étude du fonds de réserve permet de déterminer la quantité d’argent nécessaire au fonds pour faire en sorte que les réparations puissent être payées à l’avenir. L’étude du fonds de réserve doit être préparée par un spécialiste tel qu’un ingénieur. Le conseil d’administration approuve l’étude, puis informe les propriétaires des résultats qui en découlent. Vous avez le droit de consulter l’étude du fonds de réserve en adressant une demande à votre association.

Contenu d’une étude du fonds de réserve

Les études du fonds de réserve comportent une évaluation matérielle et un plan financier. L’étude portera sur des détails tels que :

  • toutes les parties de l’immeuble que l’association devra réparer ou remplacer. Ces parties sont généralement appelées « composants », et peuvent comprendre des parties communes à usage exclusif, telles que les balcons et les arrière-cours;
  • des estimations permettant d’établir à quel moment la réparation ou le remplacement d’un composant est censé se produire; 
  • des estimations du montant de chaque dépense engagée tous les ans;
  • toute prise en charge éventuelle;
  • un montant recommandé de contribution au fonds de réserve;
  • les augmentations recommandées de la contribution au fonds de réserve pour les trois exercices financiers suivants. Les ingénieurs ont la possibilité d’inclure plus d’un scénario pour expliquer ces augmentations.

Des approximations, et non pas des certitudes

Il est important de prendre note que l’étude du fonds de réserve n’est qu’un simple guide, et qu’elle est fondée sur des hypothèses et les renseignements disponibles au moment de la préparation. Elle repose sur des suppositions éclairées quant aux montants et aux dates des travaux qui devront être effectués à l’avenir. Ces prévisions pourraient se révéler inexactes au bout du compte, car cela dépend des événements qui pourraient se produire plus tard, par exemple :

  • de mauvaises décisions d’entretien de votre condominium pourraient entraîner un remplacement prématuré de composants;
  •  des réparations ou remplacements doivent être faits d’urgence;
  • certaines dépenses pourraient être reportées par le conseil d’administration, dans les limites du raisonnable.

Moment choisi pour faire l’étude du fonds de réserve

L’association de copropriétaires engage des ingénieurs ou des architectes pour :

  • réaliser la première étude pendant la première année de constitution;
  • faire des études de suivi tous les trois ans par la suite.

Pourquoi les dépenses affectées aux parties communes augmentent-elles durant la deuxième année de constitution des condominiums  ? 

Le déclarant de votre condominium (qui est bien souvent le promoteur) estime le montant des frais de copropriété qui seront nécessaires avant que les condominiums ne soient mis en service. Ces frais englobent les dépenses d’exploitation et la contribution au fonds de réserve. Pour rendre les condominiums attrayants aux yeux des acheteurs, les promoteurs fixent les frais de copropriété à un niveau artificiellement bas.

Ce n’est qu’après la mise en service d’un condominium que le propriétaire commence à connaître le prix d’exploitation réel.

Qui contribue au fonds de réserve?

Tous les propriétaires, anciens ou actuels, ont contribué ou contribuent au fonds de réserve. La raison est que tout propriétaire qui a reçu la jouissance des parties communes, qu’il s’agisse du vestibule, des couloirs, de l’ascenseur et ainsi de suite se doit de partager les coûts de remplacement connexes.

Votre appartement sera plus facile à vendre si votre propriété est bien entretenue et si le fonds de réserve est solide. 

Fonds de réserve et flux de trésorerie

L’argent entre dans votre fonds de réserve et en sort.

Le fonds de réserve est approvisionné par :

  • la contribution aux dépenses des parties communes. L’étude du fonds de réserve énonce quel devrait être le montant de cette contribution;
  • les intérêts créditeurs qui découlent de l’investissement des fonds excédentaires.

L’argent sort du fonds de réserve pour payer les réparations majeures ou le remplacement de biens existants. Il est impossible d’utiliser le fonds de réserve pour acheter de nouveaux biens.

Le solde du fonds de réserve varie d’une année à l’autre. Il y a des années où le solde du fonds est élevé. Après que les dépenses prévues pour financer des projets majeurs ont fait diminuer le solde du fonds, il convient de le réapprovisionner. Cette prévision fait généralement partie de l’étude et ne devrait pas constituer une source de préoccupation.

Toute année durant laquelle le solde est particulièrement bas est qualifiée d’« année critique », car l’association condominiale se trouve alors dans l’incapacité de défrayer les réparations ou remplacements imprévus.