De nouvelles lois fédérales et provinciales entrée en vigueur le 17 octobre 2018; elles auront pour effet de régulariser la possession de cannabis, son utilisation et sa production à des fins récréatives dans les résidences privées.

Dans le cadre du mandat de l’Office ontarien du secteur des condominiums (OOSC) qui consiste à fournir des informations générales sur les questions émergentes qui visent les communautés condominiales dans l’ensemble de l’Ontario, la présentation qui suit se veut un aperçu du cadre de travail de la légalisation du cannabis en Ontario et des options qui s’offrent aux associations condominiales en vertu de la Loi de 1998 sur les condominiums (la Loi).

Faits saillants de la nouvelle législation sur le cannabis en ce qui concerne les condominiums

La loi fédérale sur le cannabis permet, il sera permis aux occupants d’un condominium de 19 ans et plus de faire ce qui suit :

  • utiliser du cannabis de façon récréative dans leur partie privative ou dans les parties communes;
  • cultiver jusqu’à quatre plants à des fins récréatives par résidence ou partie privative (et non par occupant).
La Loi de 2017 favorisant un Ontario sans fumée interdit explicitement de fumer du cannabis dans toute partie commune intérieure d’un condominium, y compris les garages de stationnement, les salles de réception ou de divertissement, les buanderies, les halls et les salles d’exercice (en vertu du paragraphe 12(1)).

Veuillez prendre bonne note: Le cannabis utilisé à des fins médicales n’est pas visé par la Loi. Pour de plus amples renseignements sur l’accommodement des droits de la personne, veuillez consultez les pages de l’OOSC au sujet des problèmes communs du Cannabis.

Options mises à la disposition des associations condominiales en matière de production et d’utilisation du cannabis

Dans le cas où une association condominiale déciderait de gérer plus étroitement l’utilisation ou la production de cannabis à des fins récréatives, son approche serait comparable à celle des associations condominiales relativement à la gestion d’autres questions, telles que celles liées au tabagisme ou aux animaux d’assistance.

En vertu de la Loi, les options qui s’offrent aux associations condominiales concernant la gestion de l’utilisation ou de la production de cannabis à des fins récréatives comprennent : apporter des modifications à la déclaration ou à un règlement ou encore créer un règlement. Un grand nombre d’associations condominiales peuvent préférer, en raison de sa simplicité, de créer ou modifier un règlement plutôt que de modifier la déclaration. Afin d’obtenir de plus amples informations sur la déclaration, veuillez consulter l’article 107 de la Loi.

Aperçu de la façon dont on peut créer un règlement lié au cannabis ou le modifier

En vertu de l’article 58 de la Loi, il est permis au conseil d’administration d’un condominium de créer, de modifier ou de révoquer un règlement de manière raisonnable et cohérente avec la Loi, la déclaration et les règlements afin :

  • d’assurer la sécurité et le bien-être des propriétaires ou des occupants, de la propriété et des biens.
  • de prévenir une entrave déraisonnable de la jouissance des parties privatives, des parties communes et des biens.

Des règlements pourraient s’appliquer aux parties privatives individuelles ainsi qu’aux parties communes du condominium, y compris les parties communes réservées à une utilisation exclusive comme les balcons.

Un avis concernant le nouveau règlement ou le règlement proposé doit être remis aux propriétaires de l’association condominiale et doit comprendre :

a) Une copie du règlement proposé;
b) La date à laquelle le règlement proposé doit entrer en vigueur;
c) Une déclaration selon laquelle les propriétaires ont le droit de convoquer une assemblée des propriétaires à la suite du règlement proposé;
d) Une déclaration selon laquelle le règlement entrera en vigueur aux moments précisés par les paragraphes 58 (7) et 58 (8) de la Loi;
e) Une copie des articles 46 et 58 de la Loi, qui décrit de manière détaillée comment un propriétaire peut convoquer une assemblée des propriétaires et les exigences qu’il doit respecter en créant des règlements.
 

Le règlement proposé doit entrer en vigueur au moins 30 jours après la date à laquelle l’avis a été remis. Cela dit, ce délai doit également respecter les dispositions des paragraphes 58 (7) et 58 (8) de la Loi.

Le paragraphe 58 (7) de la Loi stipule ce qui suit :

  • Si une assemblée des propriétaires est convoquée pendant le délai minimum de préavis de 30 jours, le règlement proposé ne peut entrer en vigueur avant la tenue de l’assemblée. Un vote peut avoir lieu lors de l’assemblée afin de déterminer si le règlement proposé entrera en vigueur ou non (voir ci‑dessous pour de plus amples informations sur la façon de convoquer l’assemblée).
  • Si aucune assemblée des propriétaires n’est convoquée, le règlement proposé entrera en vigueur à la date indiquée sur l’avis.

Le paragraphe 58 (8) de la Loi stipule ce qui suit :

  • La règle ou la modification d’une règle qui a essentiellement le même but ou le même effet qu’une règle que les propriétaires ont déjà modifiée ou abrogée au cours des deux années précédentes n’entre en vigueur que lorsque les propriétaires l’approuvent à une assemblée dûment convoquée à cette fin.

Aperçu du processus de convocation des propriétaires à une assemblée visant à examiner un règlement proposé

L’article 46 de la Loi énonce les exigences relatives à la convocation et à la tenue d’une assemblée de propriétaires. Voici un aperçu général de ces processus.

Afin de discuter du règlement proposé ou de le contester, la convocation signée par les propriétaires qui représentent au moins 15 % des parties privatives avec droit de vote doit être remise dans le délai de préavis de 30 jours et

a) Être faite par écrit;
b) Énoncer la raison pour laquelle l’assemblée est tenue (voter sur le règlement visant la proposition récente de restriction du cannabis);
c) Être personnellement remise au président ou au secrétaire de l’association condominiale ou envoyée par courrier à l’adresse utilisée pour la signification à l’association condominiale.

Une fois que le conseil d’administration a reçu la convocation valide, il doit convoquer et tenir l’assemblée des propriétaires dans un délai de 35 jours.

Afin que l’assemblée des propriétaires puisse passer au vote, au moins 25 % des parties privatives avec droit de vote de l’association condominiale doivent y être représentées en personne ou par procuration. C’est ce qu’on appelle le quorum. Si le quorum n’est pas atteint ou si le vote est en faveur du règlement proposé, le règlement pourra entrer en vigueur soit à la fin de l’assemblée soit à la date réelle indiquée sur l’avis de règlement proposé aux propriétaires, selon la date la plus tardive. Si le vote est contre le règlement proposé, ce dernier, tel qu’il est stipulé, n’entrera pas en vigueur.

Obligation des propriétaires de communiquer le règlement du condominium aux preneurs à bail ou aux locataires

Lors de la location d’une partie privative par le propriétaire, les articles 83 et 119 de la Loi établissent les exigences concernant ce qui suit :

  • Le propriétaire d’une partie privative doit fournir une copie de la déclaration de l’association condominiale, des règlements administratifs et des règlements du locataire;
  • Il doit prendre toutes les mesures raisonnables pour s’assurer que l’occupant de sa partie privative, ainsi que tous les invités, mandataires et employés du propriétaire ou de l’occupant respectent la déclaration de l’association condominiale, ses règlements administratifs et ses règlements, en plus de la Loi.

Pour obtenir de plus amples informations :

Pour obtenir de plus amples renseignements sur les problèmes liés au cannabis dans les condominiums, y compris un aperçu des considérations juridiques et des solutions possibles, veuillez consulter notre page sur les problèmes communs liés au cannabis.