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Assemblées destinées au transfert des pouvoirs

Assemblées destinées au transfert des pouvoirs

Le promoteur crée et contrôle le premier conseil d’administration. Aussitôt que la majorité des parties privatives ont été vendues par le promoteur, les propriétaires doivent élire un nouveau conseil d’administration. Ils le font au cours d’une « assemblée destinée au transfert des pouvoirs ».

Assemblées destinées au transfert des pouvoirs

Moment de la tenue de l’assemblée

Le premier conseil doit convoquer une assemblée destinée au transfert des pouvoirs au plus tard des 21 jours après que le déclarant cesse d’être le propriétaire de la majorité des parties privatives dans l’association condominiale. L’assemblée destinée au transfert des pouvoirs doit être tenu dans les 21 jours qui suivent sa convocation.

Préparation en vue de la réunion de transfert de pouvoirs

Avant l’assemblée, vous pouvez passer en revue l’état de divulgation reçu à l’achat de votre partie privative. Cela vous aidera à mieux comprendre les questions qui seront abordées lors de l’assemblée.

L’état de divulgation comprend :

  • une description générale de l’immeuble
  • le nombre de parties privatives que le constructeur a l’intention de vendre
  • les dates prévues de début et de fin de la construction des parties communes qui restent à achever
  • le budget actuel de l’association condominiale
  • la déclaration. Celle-ci contient une définition des parties privatives et des parties communes (y compris le pourcentage qui vous appartient) et les frais mensuels à payer par chaque propriétaire

Ordre du jour d’une assemblée destinée au transfert des pouvoirs

L’ordre du jour d’une assemblée destinée au transfert des pouvoirs doit aborder un certain nombre de sujets, dont :

  • l’élection du premier conseil d’administration
  • le transfert des documents de l’association condominiale

Mode de scrutin

À compter du 1er novembre 2017, les changements suivants au mode de scrutin s’appliquent :

Les voix peuvent être exprimées par :

a) un vote à main levée, personnellement ou par procuration; ou
b) un vote enregistré qui est, selon le cas :

i) inscrit sur un bulletin rempli en personne ou par procuration

ii) inscrit sur un acte qui désigne un fondé de pouvoir

iii) indiqué par un moyen de communication téléphonique ou électronique, si les règlements administratifs le permettent.

De plus, les propriétaires de condos ont maintenant le droit de garder le contenu de leurs votes secret. Sous certaines conditions, une association condominiale peut adopter un règlement pour modifier ou abroger ce droit. Pour plus de détails, veuillez vous reporter à l’article 14.1 du Règlement 48/01 pris en vertu de la Loi de 1998 sur les condominiums

Documents à céder

Le promoteur assure la tenue des documents de l’association jusqu’à l’assemblée destinée au transfert des pouvoirs. Lors de cette assemblée, le promoteur remet au nouveau conseil tous les documents de l’association. La Loi sur les condominiums stipule les documents à céder par le promoteur. Il s’agit notamment :

  • du registre des procès-verbaux de l’association
  • des règlements administratifs de l’association
  • des accords déjà conclus au nom de l’association
  • des polices d’assurance
  • des actes de vente pour les biens de l’association (p. ex., équipement d’exercice ou de déneigement)
  • du registre des propriétaires

Le déclarant doit céder tous les autres renseignements importants dans les 30 jours qui suivent l’assemblée destinée au transfert des pouvoirs, notamment :

  • garanties
  • plans de l’ouvrage fini, dessins et spécifications de l’immeuble
  • dossiers financiers
  • études du fonds de réserve
  • preuve que les parties privatives et les parties communes ont été inscrites au Régime de garanties des logements neufs
  • à compter du 1er novembre 2017 s’ajoutera la mention « que l’immeuble est assujetti à la Loi sur le Régime de garanties des logements neufs de l’Ontario »
  • tableau décrivant les responsabilités pour la réparation et l’entretien entre les propriétaires et l’association condominiale

Le promoteur doit céder tous les états financiers vérifiés dans un délai de 60 jours.

Qu’est-ce qui diffère après le transfert des pouvoirs?

Le premier conseil d’administration formé de propriétaires assume la responsabilité et peut désormais apporter des changements au fonctionnement du condominium.

Le nouveau conseil :

  • doit embaucher un ingénieur qui effectuera une vérification opérationnelle
  • doit s’assurer que toutes les vérifications opérationnelles nécessaires sont réalisées. Cela doit être fait dans les 6 à 10 mois qui suivent l’enregistrement de la déclaration et de la description
  • doit embaucher un ingénieur ou une personne autorisée qui effectuera une étude du fonds de réserve
  • peut conclure des contrats avec différents fournisseurs de services (p. ex., nettoyage, sécurité, gestion, entretien des composants mécaniques)
  • peut annuler une entente de gestion conclue par l’association condominiale avant l’élection du conseil d’administration formé de propriétaires, et peut, dans certains cas, annuler d’autres contrats de service, comme la sécurité. Certaines annulations doivent être effectuées dans un délai de 12 mois, tandis que d’autres, concernant notamment les ententes d’utilisation mutuelle, requièrent une demande au tribunal

Obligation du promoteur de céder toutes les informations requises

Il arrive parfois que des promoteurs ne transfèrent pas tous les documents requis. Dans un tel cas, l’association condominiale peut entamer des procédures judiciaires à son endroit. La cour peut alors obliger le promoteur à fournir les documents. De plus, le promoteur s’expose à une amende, ainsi qu’à l’obligation de rembourser à l’association condominiale les frais judiciaires qu’elle a engagés.

Quorum

Un quorum correspond au nombre minimum de propriétaires, imposé par la loi, devant être présent pour l’assemblée, en personne ou par procuration. S’il n’y a pas de quorum, des discussions sur un sujet peuvent toujours être engagées, mais aucun vote n’aura lieu lors de l’assemblée.

À compter du 1er novembre 2017, le quorum normal à une assemblée destinée au transfert des pouvoirs est constitué de 25 pour cent des propriétaires. Si le quorum n’est pas atteint lors des deux premières tentatives de tenue de l’assemblée, le quorum sera ramené à 15 pour cent lors de la troisième tentative et de toute tentative ultérieure.