Conformément à la Loi sur les condos, la déclaration doit toujours contenir certaines dispositions, notamment les dispositions les plus importantes comme :

1. les adresses de l’association;
2. les quotes-parts des intérêts communs et des dépenses communes affectées à chaque partie privative;
3. une indication des parties communes réservées à un usage exclusif;
4. une indication des limites de chaque partie privative; et
5. un énoncé précisant que la Loi sur les condos régit la propriété condominiale.

La Loi sur les condos permet également d’inclure certaines dispositions facultatives telles que :

1. des restrictions à l’égard des propriétaires concernant leur propre comportement au sein des parties privatives et des parties communes (p. ex. une disposition interdisant de fumer);
2. des restrictions touchant la location des parties privatives;
3. l’attribution de la responsabilité relative à l’entretien et à la réparation des parties privatives ou des parties communes; et
4. une liste des  responsabilités, des objectifs et des devoirs de l’association condominiale.

Si un propriétaire n’a pas de copie de la déclaration, il peut en demander un exemplaire à son association condominiale au moyen du  formulaire « Demande de dossiers ».

Il arrive que le propriétaire désire proposer des modifications à la déclaration de l’association condominiale. Voici la liste des mesures à prendre s’il veut modifier, révoquer ou ajouter une disposition :

• Le conseil d’administration du condominium convoque une réunion des propriétaires où l’on discutera du changement à apporter à la déclaration. Ce faisant, il doit inclure une copie de la proposition dans l’avis de réunion.
• Pour modifier la déclaration, il faut obtenir par écrit l’assentiment de 80 % ou 90 % des propriétaires selon le cas.
  • Le seuil de 90 % s’applique si la proposition porte sur l’un des éléments suivants :
    • la proportion de dépenses communes payées par partie privative;
    • la définition des parties communes à usage exclusif;
    • l’obligation d’entretenir les parties privatives et les parties communes, et de les réparer lorsqu’elles sont endommagées.
  • Le seuil de 80 % s’applique si la proposition porte sur toute autre disposition de la déclaration.
• En vertu de l’article 46.1 de la Loi sur les condominiums, une fois la proposition approuvée par les propriétaires et le conseil d’administration, ce dernier doit envoyer personnellement un avis par courrier affranchi ou par voie électronique (s’il a la permission de le faire) à tous les créanciers hypothécaires dont le nom figure ou doit figurer sur le registre des propriétaires et des créanciers hypothécaires.

Veuillez noter qu’en vertu du paragraphe 107 (5) de la Loi, il faut enregistrer ce changement au bureau d’enregistrement immobilier pour qu’il entre en vigueur. En effet, il ne sera pas en vigueur tant qu’on n’aura pas enregistré la nouvelle version de la déclaration.

La déclaration aussi bien que les règles pouvant limiter ce que les propriétaires peuvent ou ne peuvent pas faire au sein des parties privatives et des parties communes, il peut sembler que ces deux documents font double emploi. Par exemple, un condo peut ne pas autoriser les animaux familiers ou interdire de fumer dans les parties privatives, et ces restrictions peuvent figurer soit dans la déclaration, soit dans les règles.

Cependant, même si ces deux documents ont des similitudes, il existe deux différences clés entre eux :

1. Restriction liée au caractère raisonnable : les règles doivent être raisonnables conformément aux fins énoncées dans l’article 58 de la Loi sur les condos (c.-à-d. pour promouvoir la protection, la sécurité et le bien-être et pour empêcher que soient gênés déraisonnablement l’usage et la jouissance des parties privatives et des parties communes). En revanche, la déclaration d’une association condominiale ne doit pas satisfaire au même critère du caractère raisonnable. Cela signifie que des restrictions ou des interdictions qui ne satisfont pas tout à fait à l’exigence du caractère raisonnable en vertu de l’article 58 de la Loi sur les condos peuvent être incluses dans la déclaration.

1. Souplesse de modification: les règles sont plus souples, car il est bien plus facile de les adopter et de les changer puisqu’il suffit que les propriétaires d’une majorité des parties privatives avec droit de vote participant à la réunion (en personne ou par procuration) y consentent. La déclaration est moins souple et plus difficile à changer parce qu’il faut que les propriétaires de 80 à 90 % des parties privatives avec droit de vote votent en faveur de la modification. Souvent, les restrictions et les interdictions qui sont censées être plus définitives seront rédigées dans la déclaration lors de la création de l’association condominiale.

Alors que les dispositions figurant dans une déclaration sont plus établies que les règles, les règles comme les dispositions de la déclaration sont applicables, et comme le stipule l’article 119 de la Loi sur les condos, l’ensemble des propriétaires, des administrateurs, des dirigeants, des employés et des occupants de l’association condominiale doivent s’y conformer.