Déclaration, règlements administratifs, règles et politiques
Les documents constitutifs contiennent des renseignements importants concernant les pouvoirs et les responsabilités de l’association condominiale, les droits et les obligations des propriétaires ainsi que ce qui est autorisé dans l’association condominiale et les restrictions devant être respectées. Conformément à l’article 17 et à l’article 119 de la Loi sur les condos, les dispositions des documents constitutifs doivent être appliquées par le conseil d’administration de l’association condominiale (le « conseil de l’association ») et doivent être respectées par chaque personne (p. ex. propriétaires, administrateurs, occupants, invités) au sein de la propriété condominiale.
Chaque propriétaire et occupant de partie privative (p. ex., locataires ou invités) est tenu de se conformer à la Loi sur les condominiums et aux documents constitutifs de l’association condominiale. Les associations condominiales sont tenues de prendre des mesures pour faire respecter leurs documents constitutifs en cas de problèmes de non-conformité.
La hiérarchie
Avec la Loi sur les condos, la déclaration, les règlements administratifs et les règles sont les documents principaux qui régissent la gouvernance des associations condominiales, et ils coexistent selon une certaine hiérarchie, dans l’ordre suivant :
- la Loi de 1998 sur les condominiums
- la déclaration
- les règlements administratifs
- les règles
La Loi sur les condos, qui se situe au sommet de la hiérarchie, régit et s’applique à toutes les associations condominiales dans la province de l’Ontario. La Loi sur les condos énonce les exigences relatives à chacun des documents constitutifs, comment ils doivent être créés et modifiés, et prévoit qu’ils doivent être conformes à la Loi sur les condos. Les documents constitutifs doivent non seulement être conformes à la Loi sur les condos, mais ils doivent aussi se conformer à tout document se trouvant à un niveau hiérarchique plus élevé. Par exemple, une règle d’association condominiale ne peut contredire ni les règlements administratifs ou la déclaration de l’association condominiale, ni la Loi sur les condos.
Chaque type de document constitutif a un but différent et les exigences s’appliquant aux modifications de chaque document diffèrent également. Pour de plus amples renseignements, cliquez sur le lien pour chaque document.
- La déclaration
La déclaration est l’un des deux documents juridiques servant à créer une association condominiale une fois qu’elle est enregistrée au bureau d’enregistrement immobilier. La déclaration est souvent considérée comme la constitution de l’association condominiale et contient de nombreuses dispositions importantes.
- Les règlements administratifs
Les règlements administratifs énoncent divers aspects clés de la façon dont l’association condominiale sera régie, notamment le nombre d’administrateurs siégeant au conseil d’administration, les procédures relatives aux réunions du conseil, et comment la conduite des affaires de l’association condominiale doit généralement s’effectuer. Les règlements administratifs peuvent être considérés comme le guide administratif de l’association condominiale.
- Les règles
Les règles de l’association condominiale sont conçues pour favoriser la sécurité des propriétaires et pour éviter toute entrave déraisonnable à l’usage et à la jouissance des parties privatives et des parties communes. Les règles de l’association condominiale prescrivent ce que les personnes peuvent et ne peuvent pas faire au sein de la propriété condominiale.
Application des documents constitutifs
Chaque propriétaire et occupant de partie privative est tenu de se conformer à la Loi de 1998 sur les condominiums (la « Loi sur les condominiums ») et aux documents constitutifs de l’association condominiale.
En vertu de l’article 17 (3) de la Loi sur les condominiums, les associations condominiales sont tenues de prendre toutes les mesures raisonnables pour s’assurer que toutes les personnes de l’association condominiale se conforment à la Loi sur les condominiums et aux documents constitutifs de l’association condominiale.
Si une association condominiale a un problème de conformité avec les documents constitutifs, le conseil d’administration doit déterminer comment résoudre le problème. Dans la plupart des cas, les associations condominiales devront :
- déterminer qui est à l’origine du problème;
- aviser le propriétaire et/ou l’occupant de la partie privative à l’origine du problème qu’il doit se conformer aux documents constitutifs; et
- faire un suivi auprès de la ou des personnes à l’origine du problème pour déterminer si le problème a été résolu.
Si le problème persiste, le conseil d’administration devra peut-être prendre des mesures supplémentaires pour faire respecter les documents constitutifs, notamment :
- Envoyer au propriétaire et/ou à l’occupant de la partie privative à l’origine du problème une lettre du conseiller juridique de l’association condominiale.
- Si le problème relève de la compétence du Tribunal de l’autorité du secteur des condominiums (TASC), les associations condominiales peuvent déposer une requête auprès du TASC pour résoudre le différend.
- Vous pouvez en savoir plus sur le dépôt d’une requête auprès du TASC ici.
- Si la question ne relève pas de la compétence du TASC, les associations condominiales peuvent résoudre le différend par la médiation privée et/ou l’arbitrage, conformément à .
Pour obtenir de plus amples renseignements sur les types de différends les plus courants touchant les condominiums, y compris sur la façon de résoudre certains types de problèmes de conformité, consultez la page Web de l’OOSC Étapes guidées pour des problèmes communs