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Des cotisations spéciales

Les associations condominiales ont l’obligation de veiller à disposer de fonds suffisants pour couvrir l’ensemble de leurs parties communes et de leurs actifs, et pour remplir leurs engagements financiers. Dans le cadre de cette obligation, elles doivent mettre de l’argent de côté dans un fonds de réserve destiné aux gros travaux de réparation et de remplacement. Le conseil d’administration établit un budget annuel qui sert à calculer la part des frais de parties communes pour chaque unité pour l’année à venir.

Des cotisations spéciales

Toutefois, il peut arriver que le conseil soit forcé d’imposer un montant supplémentaire aux unités lorsqu’il ne dispose pas de fonds suffisants pour remplir ses engagements. On désigne communément ce montant supplémentaire sous le nom de « cotisation spéciale ».

Motifs à l’origine des cotisations spéciales

Il existe plusieurs situations dans lesquelles votre conseil pourrait devoir exiger une cotisation spéciale. En voici quelques-unes parmi les plus communes:

  • Dépenses imprévues: une dépense majeure pourrait survenir de façon inattendue. Cela peut survenir au cours d’une année critique pour le fonds de réserve. Une année critique serait une année pendant laquelle votre immeuble a épuisé le fonds de réserve pour réaliser des projets. Par conséquent, le fonds de réserve aurait un solde insuffisant pour couvrir les dépenses inattendues.
  • Sous-budgétisation: une dépense ou une réparation importante pourrait finir par coûter plus cher que prévu.
  • Procès perdu: l’association condominiale doit assumer le coût associé à toute décision rendue contre elle. À défaut de payer, ce sont les propriétaires d’unités qui en seront tenus responsables. Si l’association est incapable de payer les sommes dues à même le fonds de fonctionnement, le conseil pourrait devoir imposer une cotisation spéciale aux propriétaires.

Êtes-vous tenu de payer une cotisation spéciale?

Vous devez payer votre part de toute cotisation spéciale, faute de quoi vous vous exposez aux mêmes conséquences que si vous omettiez de payer vos frais de parties communes.

Le conseil vous indiquera la somme à payer. Votre part de la cotisation spéciale est calculée selon le même pourcentage utilisé pour calculer vos frais de parties communes.

Conséquences potentielles des cotisations spéciales

La capacité à prévoir les dépenses permet un certain contrôle de la situation financière. Il est plus facile d’établir un budget pour les frais réguliers que pour les cotisations imprévues. Une cotisation spéciale inattendue peut exercer une grande pression financière sur un budget. Si vous omettez de payer votre part d’une cotisation spéciale, l’association condominiale en exigera le paiement de la même façon qu’elle le ferait dans le cas de frais de parties communes en souffrance. Cela pourrait notamment impliquer l’exercice d’un privilège à l’égard de votre unité.

Les acheteurs potentiels ont légalement droit à un certificat de statut, lequel comprend des informations sur les cotisations spéciales. Les acheteurs avertis réaliseront leur transaction sous réserve d’un examen du certificat. Une cotisation spéciale en souffrance pourrait inciter un acheteur potentiel à se rétracter, ou encore à négocier un prix inférieur pour votre unité.

Dans certains cas, le montant de la cotisation spéciale est imposé à l’unité en tant que montant forfaitaire avec une date limite fixe de paiement.  Dans d’autres, il peut être recouvré sur une certaine période afin de réduire le fardeau immédiat sur le propriétaire. Cette décision revient au conseil.

Éviter les cotisations spéciales

La meilleure façon d’éviter les cotisations spéciales est de toujours maintenir un fonds de réserve suffisant pour couvrir les frais de fonctionnement. Bien sûr, tout le monde préfère des frais moins élevés. Toutefois, plus ceux-ci sont bas, plus l’association condominiale risque de ne pas disposer de fonds suffisants pour couvrir ses frais de fonctionnement ou de ne pas avoir un fonds de réserve assez bien rempli. Dans un tel cas, les cotisations spéciales deviennent plus probables. Le conseil d’administration doit établir des frais suffisamment élevés pour couvrir les dépenses – avec notamment un montant à verser au fonds de réserve – afin de réduire la probabilité qu’une cotisation spéciale devienne nécessaire.

Emprunts

Le conseil qui souhaite éviter d’imposer une cotisation spéciale aux propriétaires préférera peut-être emprunter des fonds. L’argent emprunté est alors remboursé sur plusieurs années. Une telle approche réduit l’impact immédiat des dépenses; en revanche, des intérêts viennent s’ajouter à celles-ci. Les emprunts ne sont possibles que si votre association a établi un règlement à leur égard, et que la décision d’emprunter est prise par le conseil.

Préoccupations au sujet des cotisations spéciales

Vous pouvez demander à examiner les documents pertinents afin de mieux comprendre les motifs à l’origine de la cotisation spéciale. Enfin, vous avez également la possibilité de demander la convocation d’une réunion des propriétaires afin d’aborder la question.