Les études du fonds de réserve
Pour en savoir plus sur les études de fonds de réserve, vous pouvez consulter le Guide des pratiques exemplaires de l’OOSC : pour un fonds de réserve robuste.
Qu’est-ce qu’une étude du fonds de réserve ?
Une étude du fonds de réserve détermine combien il faut d’argent dans le fonds pour garantir que les réparations à venir pourront être payées. L’étude du fonds de réserve doit être faite par un spécialiste, tel un ingénieur. Le conseil d’administration approuve l’étude, puis informe les propriétaires des résultats fournis par l’étude.
Les associations condominiales sont tenues d’établir et de tenir des dossiers d’associations suffisants, y compris les études du fonds de réserve. Lorsqu’il s’agit de déterminer si une étude du fonds de réserve est suffisante, il est important de noter que la Loi sur les condominiums prévoit plusieurs exigences générales pour les études du fonds de réserve, notamment :
- Les études du fonds de réserve doivent contenir tous les renseignements et documents requis énumérés à l’article 29 du Règlement de l’Ontario 48/01 (Règl. de l’Ont. 48/01); et
- Les études du fonds de réserve doivent être faites par une personne qui a le droit de mener une telle étude en vertu de l’article 32 du Règl. de l’Ont. 48/01.
Les propriétaires et les acquéreurs de parties privatives ainsi que les créanciers hypothécaires actuels peuvent consulter ou recevoir des copies des études du fonds de réserve en demandant ces dossiers à leur association condominiale.
Pour en savoir plus sur la façon de demander des dossiers à votre association condominiale, y compris l’étude du fonds de réserve de votre association, consultez les Étapes guidées de l’OOSC pour les problèmes relatifs aux dossiers.
Pour plus d’informations sur les fonds de réserve et les études de fonds de réserve, veuillez consulter le guide de l’OOSC en cliquant sur le lien suivant :
Contenu d’une étude du fonds de réserve
Les études du fonds de réserve comportent une évaluation matérielle et un plan financier. L’étude portera sur des détails tels que :
- toutes les parties de l’immeuble que l’association devra réparer ou remplacer. Ces parties sont généralement appelées « composants », et peuvent comprendre des parties communes à usage exclusif, telles que les balcons et les arrière-cours;
- des estimations permettant d’établir à quel moment la réparation ou le remplacement d’un composant est censé se produire;
- des estimations du montant de chaque dépense engagée tous les ans;
- toute prise en charge éventuelle;
- un montant recommandé de contribution au fonds de réserve;
- les augmentations recommandées de la contribution au fonds de réserve pour les trois exercices financiers suivants. Les ingénieurs ont la possibilité d’inclure plus d’un scénario pour expliquer ces augmentations.
Des approximations, et non pas des certitudes
Il est important de prendre note que l’étude du fonds de réserve n’est qu’un simple guide, et qu’elle est fondée sur des hypothèses et les renseignements disponibles au moment de la préparation. Elle repose sur des suppositions éclairées quant aux montants et aux dates des travaux qui devront être effectués à l’avenir. Ces prévisions pourraient se révéler inexactes au bout du compte, car cela dépend des événements qui pourraient se produire plus tard, par exemple :
- de mauvaises décisions d’entretien de votre condominium pourraient entraîner un remplacement prématuré de composants;
- des réparations ou remplacements doivent être faits d’urgence;
- certaines dépenses pourraient être reportées par le conseil d’administration, dans les limites du raisonnable.
Moment choisi pour faire l’étude du fonds de réserve
L’association de copropriétaires engage des ingénieurs ou des architectes pour :
- réaliser la première étude pendant la première année de constitution;
- faire des études de suivi tous les trois ans par la suite.
Pourquoi les dépenses affectées aux parties communes augmentent-elles durant la deuxième année de constitution des condominiums ?
Le déclarant de votre condominium (qui est bien souvent le promoteur) estime le montant des frais de copropriété qui seront nécessaires avant que les condominiums ne soient mis en service. Ces frais englobent les dépenses d’exploitation et la contribution au fonds de réserve. Pour rendre les condominiums attrayants aux yeux des acheteurs, les promoteurs fixent les frais de copropriété à un niveau artificiellement bas.
Ce n’est qu’après la mise en service d’un condominium que le propriétaire commence à connaître le prix d’exploitation réel.
Qui contribue au fonds de réserve?
Tous les propriétaires, anciens ou actuels, ont contribué ou contribuent au fonds de réserve. La raison est que tout propriétaire qui a reçu la jouissance des parties communes, qu’il s’agisse du vestibule, des couloirs, de l’ascenseur et ainsi de suite se doit de partager les coûts de remplacement connexes.
Votre appartement sera plus facile à vendre si votre propriété est bien entretenue et si le fonds de réserve est solide.
Fonds de réserve et flux de trésorerie
L’argent entre dans votre fonds de réserve et en sort.
Le fonds de réserve est approvisionné par :
- la contribution aux dépenses des parties communes. L’étude du fonds de réserve énonce quel devrait être le montant de cette contribution;
- les intérêts créditeurs qui découlent de l’investissement des fonds excédentaires.
L’argent sort du fonds de réserve pour payer les réparations majeures ou le remplacement de biens existants. Il est impossible d’utiliser le fonds de réserve pour acheter de nouveaux biens.
Le solde du fonds de réserve varie d’une année à l’autre. Il y a des années où le solde du fonds est élevé. Après que les dépenses prévues pour financer des projets majeurs ont fait diminuer le solde du fonds, il convient de le réapprovisionner. Cette prévision fait généralement partie de l’étude et ne devrait pas constituer une source de préoccupation.
Toute année durant laquelle le solde est particulièrement bas est qualifiée d’«l’année du solde minimum», car l’association condominiale se trouve alors dans l’incapacité de défrayer les réparations ou remplacements imprévus.