Les parties communes sont tous les éléments d’un condominium qui ne sont pas des parties privatives. Il peut s’agir, par exemple, d’un parc de stationnement, de jardins paysagers, d’un couloir, d’un vestibule d’entrée, d’un centre de loisirs ou encore d’ascenseurs.

Les dépenses des propriétaires de condominium peuvent être divisés en deux volets :

• Paiement du coût intégral de l’entretien d’une partie privative
• Paiement de l’entretien des parties communes

Le conseil d’administration calcule le budget chaque année et le divise en frais mensuels facturés à chaque propriétaire.

Comment sont calculés les frais de parties communes?

Les frais de parties communes se composent de plusieurs éléments :

• Un montant destiné au fonctionnement du condominium
• Un montant destiné au  au fonds de réserve
• Un montant pour payer une partie des installations partagées avec d’autres associations condominiales (comme un parc de stationnement ou un centre de loisirs), le cas échéant

La déclaration de l’association précise la portion exacte que chaque propriétaire doit contribuer au budget.  Cette portion est exprimée sous forme de pourcentage et peut souvent varier en fonction de la taille des parties privatives.

Qu’est-ce qu’un fonds de réserve?

Une association condominiale verse de l’argent dans un fonds de réserve afin de pouvoir gérer les charges financières liées à des réparations importantes ou au remplacement de parties communes au besoin..

Tous les propriétaires de condominiums (passés, présents et futurs) doivent se partager le coût des travaux importants. Le fonds de réserve garantit un équilibre entre les droits de propriété et le besoin de gouvernance du condominium.

En l’absence d’un fonds de réserve, la charge financière incombe uniquement aux propriétaires de parties privatives au moment où les travaux sont entrepris. Ceux qui ont profité des parties communes par le passé à titre de propriétaires et qui ont depuis vendu leurs parties privatives n’apportent alors aucune contribution.

Qu’est-ce qu’une cotisation spéciale?

Une association condominiale établit un budget à chaque exercice financier. En situation de déficit budgétaire, elle doit trouver un moyen de couvrir ses dépenses. Lorsque le déficit est important, l’association peut être obligée d’imposer des frais supplémentaires ponctuels appelés cotisation spéciale, à chaque partie privative.

Des cotisations spéciales peuvent être requises dans les situations suivantes :

• Réparations urgentes imprévues
• Modifications à la réglementation gouvernementale rendant nécessaire une mise à niveau de l’équipement plus tôt que prévu
• Tactiques budgétaires maintenant artificiellement les frais de parties communes à un bas niveau sans couvrir de manière efficace les dépenses prévues.

Que sont les rétrofacturations?

La rétrofacturation est un ajout aux dépenses communes d’un propriétaire de partie privative pour rembourser à l’association condominiale un coût qu’elle a engagé en raison d’un acte ou d’une omission d’un propriétaire. Il est important de se rappeler que les rétrofacturations doivent consister d’un coût engagé par l’association condominiale qui est autorisé en vertu des dispositions précises de la Loi de 1998 sur les condominiums (la « Loi sur les condominiums ») ou lié à une clause d’indemnisation dans la déclaration de l’association condominiale. Le non-paiement d’une rétrofacturation, conformément aux dispositions de la Loi sur les condominiums ou de la clause d’indemnisation de l’association condominiale, constitue un manquement en vertu du paragraphe 85(1) de la Loi sur les condominiums et la somme peut être recouvrée au moyen du processus de privilège.