Renseignements à l’intention des locateurs

Location d’un condominium c. d’un appartement

Les condominiums et les appartements présentent certaines similitudes. Aux yeux des locateurs et des locataires, toutefois, il existe également des différences considérables.

Le locateur d’un appartement est le propriétaire de l’immeuble. Dans le cas d’un condominium, le locateur est plutôt le propriétaire de la partie privative. Les locataires, dans le cadre d’un bail, payent un loyer à un locateur, ce qui leur confère le droit d’occuper un logement locatif.

Quelles lois s’appliquent?

La relation entre tous les locateurs et les locataires est régie par la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation. Cela vaut autant pour les locateurs de condominiums que pour ceux d’appartements. La loi couvre les dispositions du bail.

Dans un condominium (mais pas dans un appartement), la Loi de 1998 sur les condominiums s’applique également. Les locateurs doivent s’assurer que leurs locataires ont un exemplaire des règles du condominium et qu’ils y adhèrent.

Les propriétaires de condominiums doivent, eux aussi, se conformer aux règles établies. L’association condominiale peut disposer de règles particulières concernant la location des parties privatives qui peuvent comprendre la durée de la location (c.-à-d., le nombre minimum de mois) et d’autres obligations pour les locateurs.

Les locataires ont-ils accès à toutes les commodités?

Les locataires doivent suivre les mêmes règles que les propriétaires et ont aussi les mêmes droits qu’eux en ce qui concerne l’utilisation des commodités.

Les propriétaires de condominiums peuvent décider d’inclure leur espace de stationnement et (ou) les casiers de rangement dans le bail, sans toutefois être tenus de le faire. Les propriétaires peuvent choisir de les garder ou de les louer à un autre locataire.

Quel montant les locateurs peuvent-ils exiger?

Lorsqu’on loue une partie privative pour la première fois, le loyer s’appuie sur les prix courants du marché. Il n’y a pas de maximum. Le prix du marché pour une partie privative donnée peut être plus élevé que celui payé par un locataire antérieur.

À quelle fréquence les locateurs peuvent-ils augmenter le loyer et de combien?

La Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation vise la plupart des types de logements locatifs, qu’il s’agisse d’un appartement, d’un condominium, d’une maison, d’une chambre ou d’une maison de pension. En général, les locateurs peuvent augmenter le loyer :

Une seule fois tous les 12 mois
Avec un préavis écrit de 90 jours
En conformité avec les lignes directrices émises pour l’année en cours par le ministère des Affaires municipales et du Logement de l’Ontario

La Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation (LLUH) et la Loi de 1998 sur les condominiums

À propos de la LLUH

En Ontario, la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation (LLUH) énonce les droits et responsabilités des locateurs et des locataires de propriétés résidentielles. La loi s’applique à la plupart des dispositions de location, qu’il s’agisse d’appartements, de maisons, de condominiums, de logements au sous-sol ou encore de logements sociaux.

La loi aborde des questions comme l’entretien et les réparations, l’entente de location, le loyer, l’entrée dans un logement locatif et la résiliation d’une location. En 2017, le gouvernement ontarien a adopté la Loi de 2017 sur l’équité en location immobilière qui modifie la Loi sur la location à usage d’habitation. Le contrôle des loyers s’applique dorénavant à tous les logements locatifs privés, y compris ceux occupés le ou à partir du 1^er novembre 1991.

À propos de la Loi sur les condominiums

Un condominium ne fait pas référence à un type de bâtiment ou de structure, mais bien à un type de propriété. La propriété comprend des parties privatives individuelles et des parties communes. Les propriétaires de condominiums possèdent leur partie privative et partagent également la propriété et les coûts des parties communes de leur immeuble.

Une association condominiale est une entité qui gère les affaires de l’immeuble. La création, la propriété et la gouvernance des condominiums sont régies par la Loi de 1998 sur les condominiums. Tous les documents des condominiums en Ontario s’appuient sur cette loi.

Règles et politiques applicables aux condominiums

En tant que propriétaire de condominium, vous avez certains droits et responsabilités. Les affaires du condominium doivent être conformes à la Loi sur les condominiums, à la déclaration du condominium et aux règlements administratifs et aux règles établis par l’association condominiale.

Quels sont vos droits et vos responsabilités?

Vous avez le droit :

De voter lors des réunions des propriétaires
D’élire les membres du conseil d’administration ou de les destituer avec une majorité des voix
D’examiner les dossiers de l’association (états financiers et procès-verbaux des réunions)
De demander une réunion des propriétaires
De demander de porter une question à l’ordre du jour d’une réunion
D’obtenir une ordonnance d’un tribunal pour contraindre l’association condominiale à remplir une obligation requise en vertu de la Loi sur les condominiums

Vous avez la responsabilité :

D’élire un conseil d’administration pour régir le condominium et gérer l’association condominiale
De payer vos frais de condominium, y compris toute cotisation spéciale, tout recouvrement ou tout privilège
De suivre les déclarations, règlements administratifs et règles de votre condominium (voir ci-dessous)
D’entretenir et de réparer votre partie privative et votre part des parties communes
De régler tout différend par la discussion, la médiation, l’arbitrage ou une ordonnance d’un tribunal

Qu’est-ce qui détermine le fonctionnement des condominiums?

La Loi de 1998 sur les condominiums régit la création, la propriété et la gouvernance des condominiums. À ce titre, elle a autorité sur l’entreprise de gestion du condominium et sur tout ce qui a trait au fonctionnement, notamment la vente et la location de parties privatives, les fonds de réserve pour réparation et l’assurance des biens.
La déclaration du condominium est en quelque sorte l’acte constitutif qui établit l’association condominiale. Elle est importante surtout en raison de la division de la propriété qu’elle établit. Que considère-t-on comme votre unité? Quelles sont les parties communes dont tous les résidents peuvent profiter (jardins, piscines et centres de conditionnement physique) ou auxquelles ils ont accès (ascenseurs et couloirs)? La déclaration détermine votre pourcentage de propriété et les frais de copropriété à payer pour l’entretien et les réparations de l’immeuble. Elle énonce de plus toute condition ou restriction sur l’occupation des unités ou l’utilisation des parties communes.
Les règlements administratifs d’un condominium décrivent sa gestion. Les règlements administratifs précisent ce que l’association condominiale peut faire, sa composition, la durée du mandat des membres du conseil, la manière de mener les réunions et la manière de gérer la propriété. Par exemple, l’association condominiale doit imposer et percevoir des frais de condominiums pour les parties communes et pourrait avoir besoin d’emprunter de l’argent ou de gérer certaines questions d’assurance. Les règlements énoncent les pouvoirs et responsabilités de l’association condominiale. Les règlements administratifs couvrent une vaste gamme de questions, y compris celles touchant le conseil d’administration, les normes d’occupation et les problèmes d’assurance. Ils doivent être conformes à la Loi sur les condominiums.
Les règles des condominiums visent à assurer la sécurité et le bien-être des propriétaires. Elles peuvent comprendre des questions qui se rapportent davantage à la vie quotidienne en condominium, p. ex., des restrictives relatives au stationnement et au bruit, à la fumée, aux animaux domestiques et à l’utilisation de monte-charge. Le conseil d’administration peut adopter, modifier ou abroger des règles, à condition de le faire de façon raisonnable et en conformité avec la Loi sur les condominiums, la déclaration et les règlements administratifs.

Éléments à prendre en considération

Animaux domestiques

S’il est possible d’avoir un animal domestique dans une maison autonome ou un logement individuel, qu’en est-il des condominiums? Après tout, lorsqu’on possède une partie privative, on devrait pouvoir décider de ce qui y vit, non?

Pas nécessairement. Posséder un condominium, ce n’est pas comme être propriétaire d’une maison franche. La Loi sur les condominiums permet aux associations condominiales de mettre en place certaines règles visant à assurer la sécurité ou le bien-être des propriétaires de parties privatives ainsi que des règles pour empêcher toute nuisance à l’utilisation ou la jouissance des parties communes. Certaines de ces règles peuvent concerner les animaux domestiques.

La déclaration ou les règles du condominium peuvent, par exemple :

Interdire les animaux domestiques
Limiter les animaux domestiques à un type particulier, ou à une taille ou un poids particuliers
Définir le nombre maximal d’animaux que les propriétaires de parties privatives peuvent avoir ou
Formuler des exigences quant à la présence d’animaux domestiques dans les parties communes (par exemple, entrées à emprunter)

Si les animaux domestiques sont autorisés, il peut y avoir des cas où l’association condominiale peut aborder un problème avec un propriétaire de condominium, p. ex., chien qui aboie et dérange les voisins, ou encore un animal qui pose une menace potentielle pour les résidents ou l’immeuble. Les règles du condominium autorisent même les demandes de retrait d’animaux domestiques.

Mise en application

Les déclarations ont plus de poids que les règles et n’ont pas à être jugées « raisonnables ». Les tribunaux ont statué que certaines interdictions de la présence d’animaux domestiques dans des règles sont en fait déraisonnables et, par conséquent, non exécutoires.

Les associations condominiales doivent mettre en application toute disposition concernant les animaux domestiques de façon claire et cohérente. Si ce n’est pas le cas, il est plus probable qu’un tribunal rejette les restrictions imposées par un condominium relativement aux animaux domestiques.

Exceptions

Même si un condominium les animaux domestiques dans sa déclaration ou ses règles, certaines exceptions s’appliquent, notamment en ce qui concerne les animaux d’assistance pour les personnes ayant une déficience ou une maladie. Le droit d’avoir recours à un tel animal relève du Code des droits de la personne.

Clés et clés électroniques

Lorsque les propriétaires ou les locataires prennent possession de leur partie privative, ils devraient recevoir les clés nécessaires pour accéder à la partie privative ainsi que celle du casier postal et (ou) les clés électroniques pour ouvrir les portes ou accéder aux parties communes.

Pour des raisons de sécurité, envisagez les meilleures pratiques suivantes :

Parties communes : La reproduction de clés pour la famille et les amis enfreint la sécurité de l’immeuble, étant donné qu’on ne peut contrôler qui y a accès. Pour les parties communes, les clés électroniques ou les cartes magnétiques offrent une sécurité accrue. Les gestionnaires d’immeubles peuvent effectuer le suivi des clés et des cartes remises à chaque résident et les annuler aussitôt qu’une personne les perd, ou en cas de vol.

Changement des serrures : On considère généralement les serrures comme des parties communes. Les propriétaires de parties privatives ne peuvent les changer sans permission écrite expresse de l’association condominiale.

Remplacement des clés et des clés électroniques : En cas de perte d’une clé ou d’une clé électronique, l’association condominiale peut vous facturer les coûts associés au remplacement, y compris pour tout travail administratif.

Entrée dans votre partie privative pour entretien : De temps à autre, les entrepreneurs auront besoin d’effectuer des travaux d’entretien dans votre partie privative (p. ex., plomberie, systèmes de chauffage, ventilation et climatisation, fenêtres), comme convenu par le condominium. Vous vous trouverez peut-être à la maison à l’heure prévue, ou pas. Le gestionnaire du condominium doit vous fournir un préavis, faute de quoi nul ne peut entrer chez vous. Les gestionnaires de condominiums détiennent des clés passe-partout qui permettent aux entrepreneurs d’accéder à toutes les parties privatives. Ils ne doivent toutefois jamais donner ces clés aux entrepreneurs. Le personnel qui entre dans une unité doit laisser une note à cet égard, avec l’heure et la raison de l’entrée.
Entrée dans votre partie privative en situation d’urgence : Le personnel est autorisé à utiliser la clé passe-partout pour entrer dans votre partie privative sans préavis en cas d’urgence, par exemple lorsque survient un incendie, une fuite d’eau ou un problème de santé urgent.

Assurances

La Loi sur les condominiums oblige les associations condominiales à assurer les parties privatives et les parties communes contre les principaux risques, comme les incendies, la fumée, les éclairs, les grands vents ou la grêle.

À compter du 1^er novembre 2017, les associations condominiales auront l’obligation de fournir des renseignements aux propriétaires concernant l’assurance, y compris l’assurance des biens pour les principaux risques, comme les incendies.

Si une unité est endommagée à la suite de telles circonstances, l’association utilisera sa police d’assurance pour couvrir le coût des réparations. L’association condominiale est responsable des réparations effectuées dans la partie privative. Les propriétaires, quant à eux, utiliseront leur propre police pour couvrir :

Les dommages à tout contenu
Les réparations sur toute amélioration matérielle apportée à la partie privative (dans certains cas)

Les associations condominiales devraient examiner régulièrement leur police d’assurance pour confirmer que celle-ci offre une protection de remplacement suffisante, ainsi qu’une couverture adaptée à tous les coûts connexes, p. ex., honoraires d’ingénieurs et d’autres professionnels, coûts de démolition, élimination des matériaux, frais de permis et mise à niveau d’anciens bâtiments pour conformité aux codes actuels.

Franchises

Certaines associations condominiales ont des franchises d’assurance (dans leurs règlements administratifs), qu’ils peuvent ajouter aux dépenses communes payées par tous les propriétaires, ou encore facturer à un propriétaire particulier. Le coût le moins élevé entre celui des réparations et celui de la franchise est ajouté aux dépenses communes du propriétaire si le dommage est causé par un acte ou une omission du propriétaire, d’un locataire ou d’une autre personne résidant dans la partie privative. Le propriétaire pourrait quant à lui se tourner vers sa compagnie d’assurances pour couvrir le montant de franchise.

Autres assurances

En ce qui concerne l’assurance, la Loi sur les condominiums aborde surtout l’assurance des biens. Toutefois, l’association condominiale doit également obtenir d’autres types d’assurance, comme l’assurance responsabilité civile pour les éventuels manquements à un devoir, l’assurance sur la propriété et l’utilisation de l’équipement comme les chaudières ou véhicules et l’assurance erreurs et omissions pour leurs administrateurs et dirigeants du conseil d’administration.

Dommages et réparations

Qui se charge de l’entretien, des rénovations ou des restaurations du condominium? Certaines distinctions importantes se dégagent au chapitre des responsabilités. L’une d’entre elles s’opère entre les parties privatives individuelles et les parties communes (voir Réparations et entretien), tandis qu’une autre concerne les réparations et les dommages dans la partie privative.

Réparations

Les propriétaires de condominium sont responsables de l’entretien régulier et de la réparation de leur partie privative. L’association condominiale est généralement responsable de la plomberie et de l’électricité dans la partie privative, bien que ce ne soit pas toujours le cas. Parfois, l’équipement de plomberie et d’électricité qui se trouve derrière le mur et qui est destiné à la partie privative du propriétaire uniquement est aussi la responsabilité de ce dernier. Les plans et la déclaration du condominium fixent ces limites, c.-à-d., ce que l’on considère ou non comme une partie de la partie privative.

Dommages

Tandis que le propriétaire de condominium doit assumer le coût des réparations de routine, c’est à l’association condominiale qu’incombent les réparations effectuées à la suite de dommages particuliers. Cela comprend notamment les dommages causés par une inondation ainsi que les dommages structuraux plus importants.

Certaines associations ont des règlements administratifs qui définissent ce qui constitue une partie privative standard et ses éléments de base. Ainsi, si un propriétaire de condominiums apporte certaines améliorations (remplacement du tapis par du bois dur ou installation de placards encastrés, armoires sur mesure), l’association condominiale est tenue de couvrir seulement les coûts liés aux dommages subis par les éléments de base. Le propriétaire de condominium ou sa police d’assurance doivent alors assumer le reste du coût des dégâts.

Sous-locations et locations à court terme

Lorsqu’ils louent une partie privative, les propriétaires sont tenus de suivre les règles établies par l’association condominiale. Vérifiez toujours les règles pour vous assurer de ne pas les enfreindre.

Certaines règles concernent notamment la durée des baux et visent à éviter les situations de location à court terme, comme un nombre minimal de mois de location. cela empêche les propriétaire de convertir leur partie privative en location saisonnière ou en hébergement de touristes. La déclaration du condominium peut également énoncer des exigences comme celle de l’occupation obligatoire de chacune des parties privatives ou encore celle de l’utilisation exclusive en tant que résidence unifamiliale privée.

Si vous louez une partie privative à plus long terme, vos locataires devront se conformer, eux aussi, aux règles établies. Un locataire ne peut louer à son tour la partie privative pour des séjours de courte durée. Assurez-vous d’énoncer cette règle de façon claire dans votre contrat de location.

Si vous sous-louez votre partie privative, avisez votre compagnie d’assurances afin de déterminer si et comment votre police couvre les dommages causés par des locataires.